구로 오류동 아파트 경매, 4회 유찰 2.5억

한줄 요약

4회 유찰된 구로 오류동 아파트, 10월 6일 입찰 예정. 임차권 말소 조건이 매력적이나 유찰 이력은 주의.

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경매물건 주소 서울특별시 구로구 오류로 104, 제5층 제501호 (오류동, 해츠빌)

서울특별시 구로구 오류로 104에 위치한 해츠빌 아파트 501호입니다. 정확한 면적 정보는 주어지지 않았지만, 구로구 오류동은 교통 및 생활 인프라가 잘 갖춰진 곳으로, 인근에 오류역이 있어 교통이 편리합니다. 주변에 상업지역과 주거지역이 잘 조화를 이루고 있어 생활하기에 좋은 환경입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 1,700만원이지만, 현재 최저입찰가는 2억 5,360만원으로 감정가의 80% 수준입니다. 4회 유찰로 인해 가격이 크게 내려간 상태입니다. 인근 아파트 실거래가와 비교했을 때 약 20% 이상 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가를 감안하면 2억 6,628만원 전후가 될 가능성이 높습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 12월 7일 압류로, 이후 권리는 말소될 수 있습니다. 특이사항으로는 임차권 승계인이 매수인에게 임대차보증금 반환 청구권을 포기하기로 한 점이 있습니다. 이는 매수인에게는 긍정적인 요소입니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 권리 문제는 현재로서는 드러난 정보가 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 이력이 있다는 건 뭔가 문제가 있거나 시장에서 주목을 덜 받은 물건일 가능성이 큽니다. 그러나 임차권 말소 조건은 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 시세 회복을 고려할 때 나쁘지 않을 것으로 보입니다. 다만, 임차인 명도 문제가 발생할 수 있으니 신중한 접근이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 4회 유찰 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 있지만, 임차인 문제로 인해 입찰자가 적을 수도 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 2억 6,628만원을 기준으로 하되, 안전하게 2억 6천만원 이하로 진행하는 것도 고려할 만합니다. 취등록세는 약 1,224만원으로 예상됩니다. 전체적으로 신중히 접근하되, 임차인 문제를 잘 해결할 자신이 있다면 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.