어진동 오피스텔 경매, 5회 유찰 1억

한줄 요약

세종 어진동 오피스텔이 5회 유찰로 최저가가 1억 420만원까지 떨어졌습니다. 주의할 점은 임차인 현황이 불명확해 추가 확인이 필요하다는 것입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 갈매로 363, 3층315호 (어진동,세종파이낸스센터1)

이 물건은 세종특별자치시 어진동에 위치한 세종파이낸스센터1의 3층에 위치한 315호 오피스텔입니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 주변 환경은 행정중심복합도시라는 점에서 인프라가 잘 갖춰져 있어 투자 매력이 있습니다. 교통편의성도 뛰어나며, 인근 상업 시설과 행정기관이 밀집되어 있어 생활 편의성도 우수합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 2,000만원으로 시작했으나, 5회 유찰로 인해 최저입찰가는 1억 420만원으로 대폭 낮아졌습니다. 이는 감정가의 16% 수준으로, 84% 할인된 가격입니다. 인근 오피스텔 시세가 3억에서 4억 사이임을 고려하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 941만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2017년 7월 28일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황이 불명확하여 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부도 아직 확인되지 않았으며, 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 난이도는 임차인 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 경매 물건은 보통 뭔가 문제가 있는 경우가 많습니다. 하지만, 이 물건은 위치가 좋아서 임차인 문제만 잘 해결된다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 7% 이상도 가능할 것으로 보입니다. 다만, 임차인 문제를 해결하기 위한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최대 1억 941만원으로 잡고, 취등록세 약 503만원을 포함한 총 투자금은 1억 1,444만원 정도로 예상됩니다. 명도 과정을 고려해 추가 비용 대비 충분한 수익이 나올 수 있는지 판단이 중요합니다.