장성 황룡면 토지 경매, 2회 유찰 105만

한줄 요약

2회 유찰로 가격은 매력적이지만, 지분매각 및 맹지 상태로 인해 신중한 접근이 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 장성군 황룡면 옥정리 85

전라남도 장성군 황룡면 옥정리 85에 위치한 토지 경매 물건입니다. 면적은 436.0㎡(약 131.9평)로, 주변은 농경지와 산림이 혼재한 전형적인 시골 마을입니다. 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 자연환경이 좋은 편입니다. 그러나 지적도상 맹지로 확인되어 도로 접근에 어려움이 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 187만원이었지만, 2번 유찰되며 현재 최저입찰가는 105만원까지 내려왔습니다. 감정가의 55% 수준으로, 상당히 저렴한 가격입니다. 인근 시세와 비교해도 파격적인 할인율이지만, 맹지 상태와 지분매각이라는 특이점이 가격 하락의 주요 원인으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 19일 강제경매개시결정입니다. 지분매각으로 인해 공유자 우선매수권이 1회로 제한되며, 농지취득자격증명도 필요합니다. 미제출시 보증금이 반환되지 않으니 주의가 필요합니다. 인접지에 분묘가 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 지상에 임로가 있는 점도 고려해야 합니다. 정확한 지적 경계 확인을 위해 측량이 필요하므로 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자보다는 장기적인 관점에서 보유하거나, 인근 개발 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 좋습니다. 농지로서의 활용이나, 개발 가능성이 낮아 예상 수익률은 크지 않을 것입니다. 반면, 맹지라는 점은 큰 리스크로 작용합니다.

내가 입찰한다면

두 번 유찰된 만큼 경쟁률은 낮을 것으로 예상되며, 최소 입찰가인 105만원에서 약간 더 상향한 110만원 정도를 권장 입찰가로 생각합니다. 다만, 농지취득자격증명을 반드시 준비해야 하고, 취등록세는 약 5만원 정도 예상됩니다. 명확하지 않은 권리분석 요소가 많아, 입찰 전에 현장 방문 및 철저한 검토가 필요합니다.