청주 송정동 오피스텔 경매, 4회 유찰 2.3억

한줄 요약

4번 유찰된 청주 송정동 오피스텔 경매, 유치권 문제 해결로 관심 물건으로 부상

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/7140

경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 직지대로436번길 76, 3층327호 (송정동,직지스마트타워)

이번에 소개할 물건은 청주 송정동에 위치한 직지스마트타워 내 오피스텔입니다. 주소는 직지대로436번길 76, 3층 327호로 교통 접근성이 나쁘지 않은 곳입니다. 면적 정보가 없어 아쉽지만, 흔히 있는 오피스텔 구조로 예상됩니다. 주변에는 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 주거지로도 나쁘지 않은 선택지입니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 4번이나 유찰된 경매물건이라는 점에서 주의를 기울여야 합니다. 감정가는 2억 3천만 원인데, 최저입찰가가 동일하다는 건 기존 입찰자들이 매력을 느끼지 못했다는 신호죠. 인근에 비슷한 오피스텔 시세 대비 얼마나 저렴한지는 분석이 필요하지만, 예상 낙찰가는 약 2억 4,150만 원이 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 22일 설정된 근저당권입니다. 특이하게도, 유치권 신고가 있었지만 법원 판결로 유치권 부존재가 확정되었습니다. 이로 인해 유치권 관련 리스크는 제거된 상태라 할 수 있습니다. 다만, 임차인 현황에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 명도 과정에서의 분쟁 가능성도 염두에 둬야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 유치권 문제가 해결된 건 호재로 볼 수 있습니다. 다만, 4회나 유찰된 배경을 생각해보면 입찰자들이 느꼈던 다른 리스크가 있을지 면밀히 검토해야 합니다. 예상 수익률은 인근 시세와 임대 가능성을 고려해야 하며, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대해볼 만합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이유는 4회 유찰이라는 히스토리 때문이죠. 권장 입찰가는 2억 내외로 잡고, 취등록세 약 1,110만 원을 포함한 총 투자금은 2억 1천만 원 정도가 적당하다고 봅니다. 이번 경매는 단기적인 차익보다는 안정적인 임대수익이 목표라면 고려해볼 만한 물건입니다.