수원 세류동 상가 경매, 신건 1.2억

한줄 요약

첫 매각인 신건으로, 감정가와 동일한 1억 2,100만원에 입찰이 시작되니 초기 경쟁이 예상됩니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/7189

경매물건 주소 보기 경기도 수원시 권선구 덕영대로 1053, 1층101호 (세류동,발리빌)

경기도 수원시 권선구 세류동에 위치한 발리빌 1층 101호 상가입니다. 덕영대로에 접해 있어 접근성이 뛰어나고, 주변에는 다양한 상업시설이 밀집되어 있어 상권의 활성화가 기대됩니다. 면적은 0.0㎡로, 구체적 면적 정보가 필요하지만 1층 상가라는 점에서 활용도가 높을 것으로 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가와 최저입찰가가 동일하게 1억 2,100만원입니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 해당 물건의 가격이 적절한지 판단하는 것이 중요합니다. 인근 비슷한 상가의 시세가 약 1억 3,000만원이라면, 감정가 대비 7% 정도 저렴하게 시작하는 셈입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,705만원 수준으로, 이는 해당 지역 평균 낙찰가율 105%를 적용한 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 5월 28일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가로 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 전입일자 및 확정일자를 기반으로 대항력을 확인해야 하며, 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다만, 철저한 조사가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 상가 투자에서 가장 중요한 것은 임대 수익률입니다. 예상 월세 수익을 고려한 연 수익률이 약 5% 정도로 예상된다면, 이는 상당히 매력적인 투자처가 될 수 있습니다. 다만, 상가의 경우 공실 리스크와 상권 변화에 따른 가치 변동이 있을 수 있으므로, 주변 상권의 장기적 성장 가능성을 분석하는 것이 중요합니다. 세류동은 수원의 중심지와 가까워 지속적인 수요가 기대되지만, 상가의 경쟁력 여부는 직접 확인이 필요합니다.

내가 입찰한다면

첫 매각인 신건 상태라 초기 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다. 따라서 감정가 이상으로 입찰가를 설정하는 것이 유리할 것입니다. 권장 입찰가는 약 1억 2,500만원으로 설정하고, 취등록세 약 584만원을 포함한 총 투자금은 약 1억 3,084만원으로 예상됩니다. 경쟁률은 3~4대 1 수준을 예상하고, 이 물건을 낙찰받기 위해선 철저한 권리분석과 시장조사가 필요합니다.