금산 중도리 상가 경매, 3회 유찰 3.6억

한줄 요약

3회 유찰 후 8월 13일 재입찰 예정. 저렴한 가격이 매력적이지만, 현재 인테리어 중단 상태라 추가 비용 고려 필요.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 금산읍 중도리 32-10 방원한방타운 2층201호

충청남도 금산군 금산읍 중도리에 위치한 방원한방타운 2층의 상가입니다. 면적은 1591.9㎡로 상당히 넓으며, 집합건축물대장상 용도는 '일반목욕장, 일반음식점, 이용원, 휴게음식점'으로 등록되어 있습니다. 하지만 현재는 목욕장 시설 등이 철거되고 인테리어가 중단된 상태입니다. 주변은 금산읍 중심가에서 조금 떨어진 위치로, 상업적 수요가 높은 편은 아닙니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억 5,500만 원이지만, 3번 유찰되면서 최저입찰가가 3억 6,186만 원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 34% 수준입니다. 솔직히 말하면, 이렇게 낮아진 가격은 상당히 매력적입니다. 그러나 인근 상가 시세와 비교해도 쉽게 매력적인 가격이라 말하기는 어렵습니다. 예상 낙찰가는 3억 7,995만 원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 7월 8일 설정된 근저당권입니다. 따라서 이 이후에 설정된 권리는 대부분 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 또한, 유치권이나 법정지상권의 가능성도 배제할 수 없으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 장점은 역시 낮아진 입찰가입니다. 하지만 현재 인테리어가 중단된 상태라는 점은 큰 리스크로 다가옵니다. 추가적인 인테리어 비용과 시간, 그리고 상가의 용도 변경 가능성을 고려해야 합니다. 예상 수익률을 계산할 때도 이런 비용을 감안해야 하며, 수익률은 연 5% 미만일 가능성이 큽니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건에 입찰할지 고민이 됩니다. 예상 경쟁률은 낮지만, 인테리어 비용과 상가의 위치적 한계가 걸립니다. 입찰가로는 3억 7,000만 원을 넘기지 않는 것이 좋겠고, 취등록세는 약 1,747만 원이 추가로 필요합니다. 장기적인 관점에서 상가의 활용 방안을 명확히 계획한 후 입찰하는 것이 바람직합니다.