세종 보람동 상가 경매, 4회 유찰 1.8억

한줄 요약

8월 13일 입찰, 4회 유찰로 최저가 1억 8,103만원. 주차장 문제와 낮은 수익률이 고민.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층107호

세종특별자치시 보람동에 위치한 금강노을주건축물의 1층 상가입니다. 면적은 46.4㎡로, 보통 카페나 작은 사무실로 활용하기 좋은 크기입니다. 주변은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통 접근성은 무난한 편입니다. 다만, 주차장이 인근 건물과 경계벽 없이 공동으로 사용되고 있어 주차 문제는 해결해야 할 과제입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7억 5,400만원이지만, 4번의 유찰로 최저입찰가는 1억 8,103만원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 76% 할인된 가격으로, 인근 상가 시세와 비교해도 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가는 1억 9,008만원 전후로 잡고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 1월 31일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서 확인이 필요하므로, 대항력 여부를 철저히 검토해야 합니다. 현재 유치권이나 법정지상권 문제는 발견되지 않았지만, 주차장 공동 사용 문제는 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4번의 유찰은 그만큼 매력보다는 리스크가 크다는 신호일 수 있습니다. 주차 문제와 낮은 수익률이 걸리지만, 세종시의 장기적인 발전 가능성은 긍정적입니다. 예상 수익률은 5% 미만으로 보수적으로 봐야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 낮을 가능성이 높습니다. 다만, 주차 문제 해결과 실수익률 검토가 필수입니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 여유를 더한 1억 9,000만원 내외로 설정하겠습니다. 취등록세는 약 874만원으로 계산됩니다. 투자 결정 시 장기적인 관점에서 접근하는 것이 중요하다고 봅니다.