독산동 사무소 경매, 21회 유찰 6,448만

한줄 요약

21회 유찰된 독산동 사무소, 8월 18일 매각기일로 최저가 6,448만원까지 떨어졌습니다. 입찰 전 다각적인 검토가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 서울특별시 금천구 시흥대로150길 11-9, 제2층 제202호 (독산동, 엠에스 빌)

서울 금천구 독산동에 위치한 엠에스 빌 2층 사무소입니다. 건축물대장상 용도는 사무소지만, 현재 주택으로 사용 중이라 주거 가능성이 엿보입니다. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재된 상태로, 교통편은 지하철 1호선 금천구청역과 가까워 접근성은 좋습니다. 하지만 면적 정보가 누락되어 구체적인 활용도를 판단하기 어렵습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,600만원이었지만, 21번의 유찰을 거치며 최저입찰가는 6,448만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 74% 할인된 가격입니다. 인근 사무소나 오피스텔 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 이 가격이 합리적인지 판단하기 위해서는 추가적인 시장 조사와 용도 변경 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 3월 29일 설정된 전세권입니다. 현황조사서와 등기부등본을 통해 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 사무소로 등재되어 주거로 사용 중인 점을 고려할 때, 유치권이나 법정지상권의 리스크는 낮아 보이지만, 전입일 및 확정일자에 따른 임차인의 대항력을 면밀히 분석해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 21번 유찰된 물건은 그만한 이유가 있겠죠. 예상 수익률을 계산하기 전에, 용도 변경 여부와 임차인의 대항력 등을 확실히 파악해야 합니다. 인근 개발 호재나 상권 활성화 소식이 없다면, 수익률은 기대 이하일 수 있습니다. 하지만, 저렴한 입찰가를 감안하면 단순 임대 수익보다는 자산 가치 상승을 노려볼 만합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도로 많이 유찰된 물건은 입찰자가 많지 않을 겁니다. 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 예상 낙찰가는 최저입찰가보다 약간 높은 6,771만원 선을 고려해볼 수 있습니다. 취등록세는 약 311만원 정도로 예상됩니다. 하지만, 명도 문제나 사무소에서 주거로의 변환 가능성을 철저히 검토한 후 입찰 여부를 결정하겠어요.