당진 송악읍 부동산 경매, 5회 유찰 8천만

한줄 요약

5회 유찰 후 8월 18일 8,332만원에 입찰. 농지취득자격증명 필요하니 주의.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 충청남도 당진시 송악읍 고대리 146-2

이번 경매 물건은 충청남도 당진시 송악읍 고대리 146-2에 위치해 있어. 면적은 2291.0㎡(약 693.0평)으로 꽤 넓은 편이지. 부정형 평지로 현황은 답 상태인데, 이는 농사를 짓기에도 적합하다는 뜻이야. 다만, 농지 취득 자격증명이 필요하다는 점은 꼭 기억해야 해. 주변 환경은 주로 농지와 관련된 시설이 많을 것으로 예상돼. 교통은 시내와의 접근성이 얼마나 좋은지에 따라 가치가 달라질 수 있겠지.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 9,576만원이었지만, 현재 최저입찰가는 8,332만원으로 84%나 할인된 상태야. 인근 시세와 비교해보면 이 가격은 정말 저렴한 편이야. 하지만 5회나 유찰됐다는 건 뭔가 문제가 있거나, 사람들이 손대기 꺼려하는 요소가 있다는 뜻이겠지. 내 경험상, 예상 낙찰가는 약 8,748만원 전후로 보는데, 이 정도 가격이면 꽤 매력적이야.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 10월 18일 근저당권이야. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요해. 이 부분이 명확해지지 않으면 나중에 문제될 수 있어. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 그래도 꼼꼼히 확인해야 해. 또, 농지 취득 자격증명을 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있다는 점은 절대 간과하면 안 돼.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 엄청난 할인율이야. 하지만 농지라는 특성과 농지 취득 자격증명 필요성은 큰 리스크라고 할 수 있어. 예상 수익률을 따져보면, 임대나 매각을 통해 수익을 낼 여지가 있지만, 농지라는 특성상 그리 높은 수익률을 기대하긴 어려워. 주변이 개발된다면 장기적으로 가치는 상승하겠지만, 현재로선 당장 큰 호재는 없어 보이네.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 그리 높지 않을 것 같아. 5회 유찰된 만큼, 이미 많은 사람들이 지켜보고 있을 테니까. 권장 입찰가는 8,748만원 전후로 잡고, 취등록세는 약 402만원 정도 예상해. 솔직히 이 물건에 입찰한다면, 농지 관련 규제를 감안하고 장기적인 시각으로 접근할 필요가 있어. 그리고 명도 문제는 철저히 준비해야 할 거야.