서산 해미면 부동산 경매, 3회 유찰 5.5억

한줄 요약

3회 유찰 후 8월 25일 재입찰, 매력적이지만 가처분등기 인수 조건 주의

물건 들여다보기

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경매물건 주소 충청남도 서산시 해미면 동암리 185-1 제1동

서산시 해미면 동암리에 위치한 이 부동산은 총 면적이 1078.0㎡(326.1평)로 꽤 넓은 편입니다. 주변은 조용한 농촌 지역으로, 주거와 농업 용도로 사용하기 적합합니다. 다만 교통 편의성은 도심 지역에 비해 떨어질 수 있어, 차량 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 16억 1,289만원에서 출발했으나 연속적인 유찰로 최저입찰가는 5억 5,322만원까지 내려왔습니다. 감정가의 34% 수준으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가를 5억 8,088만원 전후로 보면, 취득가액은 매우 매력적일 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 12월 19일의 가압류로, 목록 1~3에 적용됩니다. 특히 목록 1, 2, 5의 가처분등기는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하므로, 이 부분이 가장 큰 리스크입니다. 또한, 목록 6은 농지로 농지취득자격증명원을 제출하지 않으면 매수보증금을 반환받지 못합니다. 제시외 건물도 매각에 포함되지만, 목록 7의 제시외 건물은 제외됩니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 매력은 대폭 할인된 가격입니다. 그러나 가처분등기 인수 조건이 걸림돌입니다. 만약 가처분 피보전권리가 확정되면 소유권 상실 위험이 있습니다. 따라서 재무적 여유가 있고, 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다. 예상 수익률은 물건 자체의 특성과 주변 환경을 고려할 때 보통 수준일 가능성이 큽니다.

내가 입찰한다면

솔직히 입찰 경쟁이 치열할 것으로 예상되지는 않습니다. 가처분등기 인수 조건이 많은 투자자들에게 부담으로 작용할 테니까요. 입찰에 참여한다면, 권장 입찰가는 6억 내외로 잡고, 취등록세 약 2,672만원을 고려한 총 투자금은 6억 2천만원 정도로 예상합니다. 하지만 가처분 문제에 대한 법적 검토를 충분히 한 후에 결정해야 합니다.