치평동 상가 경매, 8회 유찰 4천5백

한줄 요약

8회나 유찰된 상가, 무언가 숨겨진 리스크가 있을 가능성 농후

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경매물건 주소 보기 광주광역시 서구 시청로 67, 4층10호 (치평동,프리미엄아울렛)

광주 서구 치평동의 프리미엄아울렛 내 위치한 상가입니다. 4층 10호라는 위치는 일반적인 상가 이용객들에게는 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 주변에는 다양한 상업시설과 오피스가 자리잡고 있어 유동인구는 어느 정도 보장되지만, 상가 내 위치는 명확한 점포 구분이 어려울 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 700만원이었지만, 8회 유찰을 거치며 최저입찰가는 4,506만원으로 떨어졌습니다. 감정가 대비 무려 86% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 매우 낮은 가격이지만, 이 정도의 유찰이 반복된 점은 심각한 문제가 있음을 시사합니다. 예상 낙찰가는 약 4,732만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 12월 6일 설정된 근저당권입니다. 현재 권리관계는 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 파악할 필요가 있습니다. 이전 임차인들이 남긴 의료폐기물 및 생활폐기물이 방치되어 있다는 점은 명도가 쉽지 않을 가능성을 암시합니다. 칸막이 설치로 인해 호실 경계가 불명확한 것도 유의해야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 상가의 위치와 상태를 고려할 때 투자 메리트는 다소 낮아 보입니다. 유찰이 반복된 이유로는 상가 내부의 폐기물 문제와 명도 난이도가 주요 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만, 낙찰가가 매우 낮아 초기 투자금이 적다는 점은 장점일 수 있습니다. 예상 수익률은 보수적으로 접근해야 할 듯합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 8번 유찰된 만큼, 입찰자들이 관망하는 상황이며, 대규모 자금 투입 없이 저렴하게 도전해볼 수 있다는 점은 매력적입니다. 권장 입찰가는 4,500만원에서 4,700만원 사이로 잡는 것이 안전할 것입니다. 취등록세는 약 217만원 정도로 예상됩니다. 명도 문제 해결에 대한 명확한 계획 없이 접근하기에는 리스크가 큽니다.