강서구 등촌동 아파트 경매, 3회 유찰 1.2억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가가 1억 2,236만원까지 내려온 강서구 등촌동 아파트 경매, 8월 25일 입찰 예정입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/14902

경매물건 주소 서울특별시 강서구 등촌로13바길 108, 제4층 제401호

서울 강서구 등촌로13바길에 위치한 4층 401호 아파트입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 강서구 등촌동은 주거와 상업이 잘 어우러진 지역입니다. 주변에는 공원과 쇼핑센터가 있어 생활 편의성이 높은 편입니다. 대중교통도 잘 연결되어 있어 서울 도심으로의 접근성도 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,900만원이었으나, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 1억 2,236만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 51% 수준으로, 인근 시세 대비 큰 폭의 할인을 기대할 수 있습니다. 이 지역의 최근 실거래가는 대략 2억 초반대인 만큼, 1억 2천만원대는 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 1억 2,848만원 전후로 잡아볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 5월 29일 설정된 가압류입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황을 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 있는지 여부가 중요한데, 만약 있다면 추가적인 명도 비용이 발생할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 이슈는 현재까지는 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건인 만큼 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 하지만 가격 메리트가 크기 때문에, 적절한 전략이 있다면 수익성 있는 투자로 이어질 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다. 다만, 명도 리스크와 임차인 관련 문제는 반드시 사전에 해결해야 합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 경쟁이 덜할 수 있지만, 매력적인 가격이기 때문에 생각보다 많은 입찰자가 몰릴 수도 있습니다. 권장 입찰가는 1억 3천만원 내외로, 취등록세 약 591만원을 포함하면 총 투자금은 약 1억 3,591만원으로 예상됩니다. 최종 입찰가를 설정할 때는 반드시 임차인 현황을 체크하고, 명도 비용을 고려해야겠습니다.