상가경매 직접 들어가 봤더니, 숫자보다 공실이 먼저 보였습니다
입찰장에서는 싸 보였는데 현장은 달랐습니다
얼마 전 후배가 상가경매 물건 하나를 들고 왔습니다. 감정가 4억 2천만 원, 최저가 2억 6천만 원까지 떨어진 1층 상가였습니다. 서류만 보면 꽤 그럴듯했습니다. 대로변 코너에 있고, 등기부도 지저분하지 않고, 사진상 간판 자리도 좋아 보였습니다. 후배는 “이 정도면 월세 180만 원은 받지 않겠냐”고 했습니다. 저는 바로 현장부터 가자고 했습니다.
가보니 느낌이 확 달랐습니다. 상가 앞 인도는 넓었지만 사람 흐름이 반대편으로 몰렸고, 옆 점포 두 곳은 이미 비어 있었습니다. 결정적으로 점포 앞에 버스정류장이 있는 줄 알았는데, 실제 승하차 위치는 40미터 정도 떨어져 있었습니다. 상가경매는 이런 차이가 돈입니다. 지도에서 보는 40미터와 임차인이 체감하는 40미터는 완전히 다릅니다.
초보 때는 낙찰가를 얼마에 쓸지만 고민합니다. 그런데 상가는 낙찰가보다 “누가, 얼마에, 얼마나 오래 빌려 쓸 수 있느냐”가 먼저입니다. 아파트는 비슷한 단지 거래 사례라도 따라가면 되지만, 상가는 같은 건물 1층이라도 출입구 위치 하나로 월세가 갈립니다.
상가경매에서 제일 먼저 보는 건 임대료가 아닙니다
상가 물건을 보면 많은 분들이 임대차 현황부터 봅니다. 보증금 3천만 원, 월세 170만 원. 이런 숫자가 있으면 마음이 편해집니다. 그런데 저는 그 숫자를 바로 믿지 않습니다. 현재 임차인이 실제로 장사를 하고 있는지, 월세를 정상적으로 내고 있는지, 그 업종이 그 자리에서 버틸 수 있는지부터 봅니다.
예전에 낙찰 검토했던 물건 중에 월세 220만 원으로 신고된 상가가 있었습니다. 서류만 보면 수익률이 나쁘지 않았습니다. 그런데 관리사무소에 확인해보니 관리비가 8개월 밀려 있었고, 현장에 가보니 영업시간인데도 셔터가 반쯤 내려가 있었습니다. 주변 중개업소에서는 “저 자리는 임차인이 자주 바뀐다”고 하더군요. 그 말 한마디가 등기부보다 더 무서울 때가 있습니다.
- 현재 영업 중인지 직접 확인
- 관리비 체납 여부 확인
- 주변 공실률 확인
- 동일 라인 실제 월세 확인
- 권리금이 붙는 자리인지 확인
상가는 월세가 아니라 지속성이 중요합니다. 월세 200만 원짜리 임차인이 6개월 뒤 나가면, 그때부터는 공실 기간, 중개수수료, 인테리어 원상복구, 관리비를 내가 떠안습니다. 1년 공실이면 수익률 계산표는 그냥 종이가 됩니다.
권리분석은 아파트보다 더 까다롭게 봐야 합니다
상가경매 권리분석에서 초보가 자주 놓치는 게 대항력 있는 임차인입니다. 상가는 사업자등록과 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 같이 봐야 합니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인이 있고 보증금이 인수되는 구조라면 낙찰가가 싸 보여도 실제 투자금은 확 올라갑니다.
예를 들어 최저가 2억 5천만 원짜리 상가에 선순위 임차보증금 5천만 원이 인수된다고 해보겠습니다. 입찰표에는 2억 5천만 원만 쓰지만 실제로는 3억짜리 물건을 사는 셈입니다. 여기에 취득세, 법무비, 명도비, 대출이자, 공실 관리비까지 붙습니다. 그런데 입찰장에서는 이 5천만 원을 가볍게 보는 분들이 의외로 많습니다.
또 하나는 유치권 주장입니다. 상가 건물은 인테리어, 설비, 공사대금 문제가 얽히는 일이 많습니다. 유치권이 적법하게 성립하는지는 따져봐야 하지만, 현장에 현수막 하나 붙어 있는 것만으로도 명도 난이도가 올라갑니다. 저는 유치권 문구가 보이면 무조건 공사 흔적, 점유 상태, 채권 발생 시점, 관련 소송 여부를 확인합니다. 애매하면 입찰가를 낮추거나 아예 빠지는 게 낫습니다.
대출은 나온다와 버틸 수 있다는 다른 말입니다
상가경매에서 경락잔금대출을 너무 낙관하면 위험합니다. 아파트보다 담보평가가 보수적으로 나오는 경우가 많고, 공실 상가는 임대수익이 확인되지 않으면 한도가 줄어들 수 있습니다. 낙찰가의 70%까지 가능하다는 말을 듣고 들어갔다가 실제 승인 단계에서 50%대로 줄어드는 경우도 봤습니다.
제가 계산할 때는 보수적으로 잡습니다. 낙찰가 3억 원이면 대출 1억 8천만 원, 자기자본 1억 2천만 원 정도를 기본으로 놓고 봅니다. 여기에 취득세와 부대비용으로 대략 1천5백만 원 안팎, 명도비와 공실 대비금까지 따로 잡습니다. 임차인이 바로 들어온다는 가정은 하지 않습니다. 최소 6개월은 비어 있어도 버틸 수 있는지 봅니다.
수익률도 광고처럼 계산하면 안 됩니다. 월세 180만 원이면 연 2,160만 원입니다. 여기서 대출이자, 재산세, 종합소득세, 관리비 공백, 수선비를 빼야 합니다. 실제 손에 남는 돈은 생각보다 줄어듭니다. 특히 금리가 높은 시기에는 월세를 받아도 이자 내고 나면 남는 게 별로 없을 수 있습니다.
초보라면 이런 상가는 피하는 게 낫습니다
제가 초보에게 가장 말리고 싶은 물건은 지하상가, 고층 구분상가, 공실 많은 테마상가입니다. 싸게 보입니다. 유찰도 많이 됩니다. 그런데 싸게 낙찰받았다고 끝이 아닙니다. 임차인을 못 구하면 매달 관리비만 나갑니다. 매도하려고 해도 다음 매수자가 없습니다.
특히 분양 당시에는 화려했던 상가가 5년, 10년 지나면서 유동인구가 끊긴 경우가 많습니다. 이런 곳은 감정가 대비 30%에 나와도 비쌀 수 있습니다. 가격이 문제가 아니라 사용자가 없는 게 문제입니다. 상가는 결국 장사하는 사람이 돈을 벌 수 있어야 임대인이 월세를 받습니다.
- 복도 안쪽 깊숙한 점포
- 엘리베이터 의존도가 큰 3층 이상 상가
- 관리비가 높은 집합상가
- 주변에 같은 업종 폐업이 반복되는 자리
- 선순위 임차인 보증금이 큰 물건
반대로 초보가 그나마 볼 만한 상가는 구조가 단순한 1층 근린상가입니다. 출입이 편하고, 전면이 넓고, 주변 거주 수요나 직장인 수요가 분명한 곳입니다. 물론 이것도 무조건 좋다는 뜻은 아닙니다. 적어도 망가졌을 때 빠져나올 길이 있는 물건을 봐야 한다는 얘기입니다.
입찰 전 하루를 현장에 써야 돈을 지킵니다
상가경매는 책상에서 70%, 현장에서 30%가 아닙니다. 저는 오히려 반대에 가깝다고 봅니다. 서류로 위험을 걸러내고, 현장에서 돈이 될 자리를 확인해야 합니다. 오전, 점심, 저녁 시간대의 유동인구가 다르고 평일과 주말 분위기도 다릅니다. 한 번 보고 판단하면 착각하기 쉽습니다.
중개업소에도 최소 두세 곳은 물어봅니다. “이 상가 얼마 받을 수 있나요”라고 묻기보다 “요즘 이 라인 공실이 왜 생겼나요”, “최근 계약된 월세가 있나요”, “임차인이 싫어하는 조건이 뭔가요”처럼 물어봐야 진짜 얘기가 나옵니다. 관리사무소에서는 체납 관리비와 민원 여부를 확인합니다. 주변 상인에게는 손님 흐름을 묻습니다. 이런 발품이 입찰가 1천만 원보다 값질 때가 많습니다.
상가경매는 잘 잡으면 월세 흐름이 생깁니다. 하지만 잘못 잡으면 팔리지도 않고 빌려지지도 않는 물건을 몇 년씩 들고 갈 수 있습니다. 저는 초보라면 첫 상가에서 큰 수익을 노리기보다, 잃지 않는 구조를 먼저 만들었으면 합니다. 입찰장에서 남들이 손 드는 분위기에 휩쓸리지 말고, 내가 계산한 가격보다 100만 원이라도 넘어가면 접는 연습이 필요합니다. 경매는 낙찰받는 게임처럼 보이지만, 오래 해보면 안 들어가야 할 물건을 지나치는 사람이 결국 오래 남습니다.
