하남 망월동 상가 경매, 6회 유찰 5,670만

한줄 요약

6회 유찰 후 9월 7일에 5,670만원으로 재입찰, 감정가의 11%에 도전할 기회!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층129호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타)

이번 물건은 경기도 하남시 미사강변중앙로에 위치한 상가입니다. 망월동에 위치한 하남미사롯데캐슬스타 단지 내 상가로, 면적은 0.0㎡로 명시되어 있지만, 실제로는 소규모 점포로 보입니다. 주변은 상업지구로 구성되어 있어 유동인구가 어느 정도 보장될 것으로 예상됩니다. 다만, 하남미사의 상업시설 공급이 포화 상태인지도 확인이 필요합니다.교통은 인근에 미사역이 있어 서울 접근성이 좋습니다. 그렇지만, 상가의 경우 주변 상권의 경쟁이 치열할 수 있어 상가의 위치와 접근성이 매우 중요합니다.

가격이 말해주는 것

최초 감정가는 4억 8,200만원이었으나, 6회 유찰을 거치며 현재 최저입찰가는 5,670만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 89% 할인된 가격으로, 인근 상가 시세와 비교했을 때 매우 매력적으로 보입니다. 예상 낙찰가는 5,954만원 전후로 보이며, 이는 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴한 편입니다. 다만, 저렴한 가격에는 그만한 이유가 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 7월 24일 설정된 근저당권입니다. 이 권리만 잘 말소되면 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 현재 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하므로, 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권 관련 특별한 언급은 없지만, 유찰이 반복된 만큼 철저한 권리분석이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 6번의 유찰이 주는 무게감은 무시할 수 없습니다. 시장에서의 평가가 그리 긍정적이지 않다는 신호로 볼 수도 있죠. 그러나 그만큼 낮아진 가격 덕분에 진입 장벽이 낮아졌고, 잘만 활용하면 수익률이 괜찮을 수도 있습니다. 특히, 월세로 전환했을 때의 수익률을 감안하면 매력적일 수 있습니다. 다만, 상가의 특성상 공실 리스크와 주변 상권의 변화에 대한 리스크는 여전히 존재합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 6회 유찰 후의 물건은 경쟁률이 낮을 것으로 예상됩니다. 하지만 방심은 금물입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 5,954만원보다 조금 더 보수적으로 접근하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 273만원 정도 예상되므로, 이를 포함한 총 투자금액을 계산해보시길 권합니다. 이 물건에 입찰한다면, 철저한 권리분석과 장기적인 상가 운영 계획이 필수입니다.