강서 화곡동 아파트 경매, 9회 유찰 1억

한줄 요약

9회 유찰로 최저가 1억 485만원, 9월 30일 입찰. 임차권등기 말소 조건 확인 필수.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/14947

경매물건 주소 서울특별시 강서구 초록마을로34길 55, 제102동 제3층 제303호 (화곡동, 더숨153)

서울 강서구 화곡동 초록마을로에 위치한 더숨153 아파트 303호입니다. 면적 정보가 제공되지 않았지만, 경매 물건이기 때문에 실질적인 면적 확인이 필요합니다. 주변은 주거지로 형성되어 있으며, 교통 접근성도 무난한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 2억 5,600만원에서 시작해 9회 유찰된 후 현재 최저입찰가는 1억 485만원입니다. 감정가 대비 60% 할인된 가격으로, 인근 실거래가와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 1,010만원으로, 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 1억 1,515만원이 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

이번 경매의 말소기준권리는 2023년 1월 18일 압류입니다. 특별매각조건으로 채권자가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 조건이 걸려있습니다. 임차인이 있다면 관련 권리분석이 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9회 유찰은 리스크 신호입니다. 하지만 임차권등기 말소 조건은 투자에 긍정적입니다. 예상 수익률을 고려했을 때 잠재적 수익은 충분하지만, 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. 주변 개발 호재가 있거나, 교통 편의성이 개선될 여지가 있다면 장기적으로도 좋은 투자처가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 임차인과의 협의가 변수입니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가를 기준으로 1억 1,010만원 전후로 설정하되, 임차인 문제 해결을 위한 비용을 고려해야 합니다. 취등록세는 약 506만원이 예상되며, 총 투자금은 1억 1,515만원이 될 것으로 보입니다. 입찰 전 면적 확인과 임차인의 대항력 여부를 철저히 검토해야 합니다.