정선 봉산리 부동산 경매, 2회 유찰 16.7억

한줄 요약

9월 29일 입찰, 2회 유찰로 최저가 16.7억

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경매물건 주소 강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 240-49

강원특별자치도 정선군 임계면 봉산리 240-49에 위치한 부동산입니다. 면적은 2665.5㎡로, 약 806.3평에 달하는 넓은 토지입니다. 주변 환경은 남서측 및 서측으로 왕복 2차선 포장도로가 있어 교통 접근성이 괜찮습니다. 현재 건축 중인 아파트 부지로 사용 중이며, 일부 건물은 내부공사가 완료된 상태입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 34억 2,200만원이었으나, 2회 유찰로 최저 입찰가는 16억 7,678만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편으로, 51% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 17억 6,061만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1의 2003년 7월 4일 근저당이며, 목록2는 2024년 12월 3일 가압류, 목록3~20은 2025년 8월 6일 근저당이 있습니다. 특히 유치권 문제가 걸리는데, 두 명의 유치권자가 공사대금채권을 이유로 유치권 신고를 했으나 성립 여부가 불분명합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 유치권 문제와 사용승인 문제가 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 하지만 90%까지 공사 완료된 신축 건물이라는 점은 매력적입니다. 일조권에 대한 문제로 사용승인 어려움이 예상되지만, 이를 해결할 수 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 유치권 문제와 사용승인 문제로 인해 경쟁률이 낮을 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 여유를 두어 17억 초반을 제시하고, 취등록세 약 8,098만원을 포함한 총 투자금 17.8억 정도를 예상합니다. 하지만, 유치권 해결 가능성을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.