카페매매 현장 따라가봤더니 권리금보다 먼저 보이던 것들

얼마 전 성수동 근처 작은 카페매매 자리를 보러 갔는데, 사장님이 제일 먼저 꺼낸 말이 월매출이었습니다. 월 3,200만 원 나온다고 하더군요. 그런데 저는 매출표보다 냉장고 뒤 배수관, 임대차계약서 특약, 바닥 원상복구 범위부터 봤습니다. 경매 물건도 그렇지만, 카페는 겉으로 보이는 분위기보다 숨어 있는 비용이 더 무섭습니다.

카페매매에서 권리금만 보면 발목 잡힙니다

초보분들이 카페를 볼 때 제일 흔하게 빠지는 게 인테리어입니다. 조명 예쁘고, 머신 좋아 보이고, 의자 감성 있으면 마음이 먼저 갑니다. 그런데 현장에서 돈을 잃는 포인트는 대개 다른 데 있습니다. 권리금 6,000만 원짜리 카페를 샀는데, 계약 4개월 뒤 건물주가 재계약 조건으로 보증금 2,000만 원 인상, 월세 80만 원 인상을 요구한 사례가 있었습니다. 인테리어가 문제가 아니라 임대차 구조를 먼저 봤어야 했던 물건입니다.

카페매매는 단순히 커피머신과 테이블을 사는 일이 아닙니다. 기존 임차인의 영업 흐름, 임대인의 동의, 상가건물임대차보호법상 보호 범위, 권리금 회수 가능성, 시설물 하자까지 한꺼번에 넘겨받는 일입니다. 특히 권리금은 법원 경매처럼 감정가가 딱 찍히는 돈이 아닙니다. 매도인이 부르는 가격이고, 매수인이 믿는 만큼 위험해지는 돈입니다.

매출 확인은 카드 매출만 봐도 부족합니다

카페매매 현장에서 매도인이 보여주는 자료는 보통 카드매출, 배달앱 정산 내역, 포스 매출표 정도입니다. 여기까지만 보고 월매출이 맞다고 믿으면 곤란합니다. 저는 최소 6개월치 자료를 월별로 놓고 봅니다. 평일과 주말 비율, 날씨 영향, 배달 비중, 쿠폰 할인, 원두와 우유 매입량까지 같이 봅니다. 매출 3,000만 원 카페라도 재료비와 인건비, 월세가 높으면 남는 돈은 생각보다 얇습니다.

예를 들어 월매출 2,800만 원, 임대료 330만 원, 직원 2명 인건비 620만 원, 원재료비 850만 원, 관리비와 공과금 160만 원, 배달 수수료와 카드 수수료 180만 원이면 이미 2,140만 원이 빠집니다. 여기에 대표자 인건비를 넣으면 실제 순수익은 300만 원대까지 내려갈 수 있습니다. 사장이 하루 11시간 서서 벌어가는 돈인지, 시스템이 돌아가서 남는 돈인지 구분해야 합니다.

현장에서는 손님 수를 직접 세는 것도 필요합니다. 점심 1시간, 오후 3시부터 5시, 저녁 마감 전 흐름이 완전히 다릅니다. 매도인이 말하는 단골은 숫자로 확인해야 합니다. 감으로 장사하는 분들은 감으로 망하기도 빠릅니다.

임대차계약서 특약 한 줄이 수천만 원입니다

부동산 경매에서 권리분석 한 줄 놓치면 보증금이 날아갑니다. 카페매매도 비슷합니다. 임대차계약서 특약에 업종 제한, 전대 금지, 권리양도 제한, 원상복구 범위가 들어가 있으면 권리금 계산이 완전히 달라집니다. 특히 건물주 동의 없이 시설양수도 계약부터 쓰는 건 순서가 틀린 겁니다.

제가 봤던 한 카페는 권리금 4,500만 원에 시설까지 넘긴다고 했습니다. 그런데 임대차계약서에는 계약 종료 시 바닥 배관, 천장 덕트, 외부 간판, 데크 전부 원상복구라고 적혀 있었습니다. 철거 견적이 1,800만 원 가까이 나왔습니다. 매수인이 영업을 잘하면 문제가 안 될 수도 있지만, 1년 뒤 접을 때 그 돈이 실제 빚처럼 따라옵니다.

• 잔여 임대기간이 1년 미만이면 재계약 조건을 먼저 확인해야 합니다.
• 권리양도에 임대인 동의가 필요한지 계약서 문구를 봐야 합니다.
• 원상복구 범위가 내부 인테리어 전체인지, 특정 시설만인지 확인해야 합니다.
• 관리비에 공용 전기, 수도, 냉난방비가 포함되는지 따로 계산해야 합니다.

시설은 새것처럼 보여도 돈 먹는 구간이 있습니다

카페 시설은 겉보기보다 사용 시간이 중요합니다. 에스프레소 머신, 제빙기, 쇼케이스, 냉장고, 그라인더는 고장 나면 영업이 바로 멈춥니다. 중고 시세로 1,500만 원이라고 적혀 있어도 실제 매입가와 현재 처분가는 다릅니다. 감가를 빼고, 수리 이력을 보고, 모델명을 찍어서 중고 장비상에 물어보는 게 빠릅니다.

특히 제빙기와 냉장고는 카페 초보가 잘 안 보는 장비입니다. 여름에 제빙기 한 번 멈추면 음료 판매가 흔들립니다. 냉장고 컴프레서가 오래되면 전기료도 오르고 소음 민원도 생깁니다. 저는 시설 목록을 받을 때 제조연월, 구입가, 현재 작동 상태, 이전 수리 내역을 표로 받아둡니다. 말로 좋은 장비라고 하는 것과, 실제로 돈을 주고 팔 수 있는 장비는 다릅니다.

카페매매 계약 전 제가 보는 순서

제가 현장에서 쓰는 순서는 단순합니다. 먼저 상권을 봅니다. 유동인구보다 반복 방문이 있는지 봅니다. 회사원 상권인지, 학원가인지, 주거지인지에 따라 매출의 성격이 달라집니다. 그 다음 임대차계약서를 봅니다. 그 다음 매출 자료, 비용 자료, 시설 상태를 봅니다. 마음에 드는 카페일수록 이 순서를 지키는 게 좋습니다. 마음이 앞서면 숫자가 작아 보입니다.

계약서에는 최소한 시설양수도 대금 지급 시점, 임대인 동의 조건, 매출 자료 허위 제출 시 해제 조항, 미납 공과금 처리, 직원 승계 여부, 포스와 배달앱 계정 이전 가능 여부를 적어야 합니다. 말로 합의한 건 분쟁이 생기면 기억 싸움이 됩니다. 부동산도 그렇고 장사도 그렇고, 돈이 오가는 순간 사람 기억은 자기한테 유리하게 바뀝니다.

초보라면 이런 카페는 피하는 편이 낫습니다

• 권리금 설명은 긴데 비용 자료가 빈약한 곳
• 임대인이 아직 양도를 모르는 상태에서 빨리 계약하자는 곳
• 최근 3개월 매출만 유독 튀는 곳
• 사장 개인 단골 비중이 너무 큰 곳
• 원상복구 범위가 넓은데 철거 견적을 안 받은 곳

솔직히 카페매매는 예쁜 업종처럼 보이지만, 실제로는 노동 강도와 고정비가 센 투자입니다. 잘 잡으면 월세 받는 상가보다 현금흐름이 좋을 수 있습니다. 반대로 잘못 잡으면 권리금, 보증금, 인테리어, 철거비가 한꺼번에 묶입니다. 저는 초보에게 첫 카페를 살 때 수익률보다 퇴로를 먼저 보라고 말합니다. 안 됐을 때 얼마를 잃고 빠져나올 수 있는지 계산되는 물건이 그나마 덜 위험합니다.

카페매매 현장을 오래 다니다 보면 좋은 자리는 말이 화려하지 않습니다. 숫자가 단정하고, 계약서가 깨끗하고, 건물주와 기존 임차인의 말이 크게 어긋나지 않습니다. 그런 물건은 흥분해서 잡는 게 아니라 차분히 계산해서 잡아야 오래 갑니다.