평택아파트경매, 싸다고 들어갔다가 현장에서 계산표 다시 쓴 후기

얼마 전 수원지방법원 평택지원 입찰장에 갔는데, 감정가보다 7천만 원 낮아 보이는 아파트 앞에서 초보 투자자 몇 분이 계속 시세 앱만 보고 있더군요. 저도 처음엔 그랬습니다. 숫자만 보면 평택아파트경매는 참 쉬워 보입니다. 그런데 막상 낙찰받고 나면 권리, 대출, 명도, 관리비, 매도 시점이 한꺼번에 덤벼듭니다.

평택은 같은 평택이 아닙니다

평택아파트경매를 볼 때 가장 먼저 버려야 할 생각이 있습니다. 평택 전체를 하나의 시장으로 보는 겁니다. 지제역 주변, 고덕국제신도시, 소사벌, 비전동, 용이동, 안중, 포승은 수요층이 꽤 다릅니다. 삼성전자 평택캠퍼스 이야기가 붙으면 다 좋아 보이지만, 실제 매수자는 출퇴근 동선, 학교, 전세 수요, 단지 연식, 주차를 훨씬 냉정하게 봅니다.

예를 들어 감정가 3억 2천만 원짜리 물건이 한 번 유찰돼 최저가 2억 2천만 원대까지 내려왔다고 해도 바로 싼 물건은 아닙니다. 최근 실거래가가 2억 7천만 원이고, 같은 타입 급매가 2억 6천만 원에 떠 있다면 낙찰가는 2억 3천만 원 아래로 잡아야 숨을 쉽니다. 취득세, 법무비, 미납관리비, 이사 협의금, 수리비, 대출 이자까지 넣으면 겉으로 보이던 4천만 원 차익이 1천만 원도 안 남는 경우가 많습니다.

저는 평택 물건을 볼 때 국토교통부 실거래가, 법원경매정보, 현장 중개업소 2곳 이상을 같이 봅니다. 앱에 나온 호가만 믿으면 안 됩니다. 호가는 주인의 희망이고, 실거래가는 지나간 가격이고, 경매 낙찰가는 내 돈이 묶이는 가격입니다. 세 숫자가 다르다는 걸 인정해야 계산이 시작됩니다.

권리분석은 등기부 한 장으로 끝나지 않습니다

초보가 평택아파트경매에서 제일 많이 다치는 지점은 임차인입니다. 등기부에 근저당이 있고 그 뒤로 압류, 가압류가 줄줄이 있으면 뭔가 어려워 보이죠. 그런데 진짜 무서운 건 등기부에 안 보이는 점유자입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인, 배당요구를 했는지 애매한 임차인, 보증금이 큰데 현황조사서 문구가 흐릿한 사건은 싼 이유가 있습니다.

제가 예전에 본 평택의 한 아파트는 감정가 대비 30% 가까이 내려와 있었습니다. 겉으로는 근저당 이후 권리가 다 말소되는 구조처럼 보였습니다. 그런데 매각물건명세서에 임차인 보증금과 전입일이 적혀 있었고, 전입일이 근저당보다 빨랐습니다. 이런 경우 낙찰자가 보증금을 인수할 수 있는지 따져야 합니다. 2억 4천만 원에 낙찰받았는데 인수 보증금 8천만 원이 붙으면 실제 매입가는 3억 2천만 원입니다. 싸게 산 게 아니라 비싸게 배운 겁니다.

• 말소기준권리보다 빠른 전입이 있는지 확인합니다.
• 확정일자와 배당요구 여부를 같이 봅니다.
• 매각물건명세서의 인수되는 권리 문구를 그냥 넘기지 않습니다.
• 점유자가 소유자인지 임차인인지, 가족인지 현장에서 다시 확인합니다.

입찰가는 수익률보다 탈출가로 잡습니다

경매장에 가면 묘한 열기가 있습니다. 처음 마음먹은 금액보다 300만 원, 500만 원 더 쓰고 싶은 순간이 옵니다. 평택아파트경매도 인기 있는 단지는 입찰표가 꽤 들어옵니다. 특히 지제역 접근성 좋고, 연식 괜찮고, 전세 수요가 붙는 단지는 유찰 한 번만 돼도 경쟁이 생깁니다.

저는 입찰가를 잡을 때 예상 매도가에서 거꾸로 뺍니다. 매도가 3억 원, 취득세와 부대비용 800만 원, 명도와 수리비 700만 원, 금융비용 500만 원, 최소 안전마진 1천500만 원을 잡으면 입찰 상한은 2억 6천500만 원 근처입니다. 여기서 단지 선호도가 낮거나 거래량이 얇으면 더 깎습니다. 내 계산에서 100만 원 남는 투자는 실제로는 손해가 나기 쉽습니다.

특히 평택은 새 아파트 입주 물량, 산업단지 이슈, 역세권 기대감에 따라 분위기가 빨리 바뀝니다. 전세가 잘 맞을 줄 알고 들어갔는데 주변에 입주장이 열리면 보증금이 내려갑니다. 매매로 팔려고 했는데 같은 단지 급매가 3건 나오면 내 물건은 뒤로 밀립니다. 그래서 낙찰가를 잘 쓰는 사람보다, 안 들어갈 물건을 걸러내는 사람이 오래 갑니다.

명도와 대출에서 진짜 돈이 새어 나갑니다

낙찰받으면 끝난 줄 아는 분들이 많은데, 그때부터 시간이 돈으로 바뀝니다. 잔금 기한은 기다려주지 않습니다. 입찰보증금은 보통 최저매각가격의 10% 수준이지만, 재매각 사건은 더 높게 붙는 경우가 있으니 공고를 따로 봐야 합니다. 대출이 생각보다 적게 나오면 보증금이 위험해집니다.

경락잔금대출은 낙찰가만 보고 판단하지 않습니다. 금융기관은 감정가, 낙찰가, 시세, 소득, 기존 대출, DSR, 방공제, 선순위 임차보증금까지 봅니다. 입찰 전 상담을 받아도 막상 낙찰 후 심사에서 달라질 수 있습니다. 저는 그래서 입찰가를 쓰기 전에 잔금 부족 시 현금으로 버틸 수 있는 금액을 따로 적어둡니다.

명도도 숫자로 넣어야 합니다. 소유자가 살고 있으면 대화로 풀릴 때가 많지만, 임차인이 보증금을 못 받는 구조라면 감정이 거칠어집니다. 이사 협의금 200만 원이면 될 줄 알았는데 500만 원을 부르는 일도 있고, 강제집행까지 가면 시간과 비용이 더 붙습니다. 체납관리비도 확인해야 합니다. 전유부분은 다툴 여지가 있어도 공용부분은 낙찰자에게 청구되는 경우가 많아, 관리사무소 확인은 현장조사의 기본입니다.

제가 초보라면 이런 물건부터 봅니다

처음 평택아파트경매를 시작한다면 욕심나는 특수물건보다 구조가 깨끗한 아파트가 낫습니다. 소유자 점유, 후순위 권리 말소, 거래량 있는 단지, 수리 범위가 눈에 보이는 물건이 공부용으로 좋습니다. 수익이 조금 낮아 보여도 잔금과 명도가 예측되는 물건이 버틸 힘을 줍니다.

반대로 전입 빠른 임차인, 대지권 미등기, 별도등기, 유치권 주장, 관리비 장기 체납, 내부 확인 불가 물건은 초보에게 맞지 않는 경우가 많습니다. 이런 물건은 전문가도 계산표를 여러 번 고칩니다. 싸다는 말 하나로 들어가기엔 경매는 너무 현실적인 시장입니다.

평택아파트경매는 분명 기회가 있습니다. 다만 기회는 유찰 횟수에만 있는 게 아니라, 내가 감당할 수 있는 리스크 안에 들어오는 가격에 있습니다. 저는 아직도 입찰표 쓰기 전 마지막 5분에 계산기를 다시 두드립니다. 그 5분이 낙찰 후 몇 달을 편하게 만들 때가 많았습니다.