오류동 아파트 경매, 4회 유찰 3.2억

한줄 요약

4회 유찰 후 10월 6일 재입찰 예정, 임차권 등기 말소 조건이 매력적

물건 들여다보기

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경매물건 주소 서울특별시 구로구 고척로1길 13, 제5층 제501호 (오류동, 프라임캐슬)

서울 구로구 오류동에 위치한 프라임캐슬의 5층 501호 아파트입니다. 면적 정보가 명시되어 있지 않아 구체적인 평형대 파악이 어렵지만, 오류동 일대는 대체로 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다. 특히, 오류동은 지하철 1호선 오류동역과 가깝고, 주변에 다양한 상업시설이 있어 거주 환경이 좋다는 평이 많습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3억 2,600만원으로 책정됐고, 4회 유찰을 거친 현재 최저입찰가도 동일하게 3억 2,600만원입니다. 감정가 100% 수준에서 다시 입찰이 시작된다는 점이 다소 부담스러울 수 있습니다. 인근 유사 아파트의 실거래가와 비교했을 때, 이 가격이 적정한지 확인이 필요합니다. 예상 낙찰가는 3억 4,230만원 전후로, 신중한 접근이 필요해 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 18일 강제경매개시결정이므로, 이후 설정된 모든 권리는 소멸됩니다. 특이하게도 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 있습니다. 이는 매수인에게는 큰 장점이지만, 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰까지 이어진 이유가 명확하지 않아 리스크가 존재할 수 있습니다. 하지만 임차권 등기가 말소된다는 점은 투자자 입장에서 큰 매력입니다. 예상 수익률은 주변 시세와 비교해 봐야겠지만, 입찰가와 임대료 수익을 고려하면 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 이 지역의 부동산 시장 동향을 살펴보는 것도 중요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 4회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 그러나 최저입찰가가 다시 감정가로 올라간 점을 고려하면, 입찰자들이 신중히 접근할 것입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가를 약간 상회하는 3억 3천만원 선으로 설정하는 것이 적절할 것 같습니다. 취등록세는 약 1,574만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 약 3억 4,230만원을 준비해야 할 것입니다.