당진 읍내동 토지 경매, 4회 유찰 9.7억

한줄 요약

10월 20일 입찰, 4회 유찰로 최저가 9억 7,564만원까지 떨어진 대형 토지 매물

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 당진시 읍내동 310-58

충청남도 당진시 읍내동에 위치한 이 토지는 595㎡(약 180평)로 상당히 넓은 면적을 자랑해. 주변은 주거지역과 상업지역이 혼재해 있어 다양한 활용이 가능할 것 같아. 교통편은 다소 불편할 수 있지만, 당진 시내와의 접근성은 괜찮은 편이야.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가가 40억 6,350만원이었으나 4회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 9억 7,564만원이야. 감정가 대비 약 76% 할인된 셈이라, 매력적인 가격이긴 해. 인근 지역의 시세와 비교해보면, 상당한 메리트가 있어 보이지. 예상 낙찰가는 대략 10억 2,443만원 정도로 예상되는데, 이는 주변 시세 대비 여전히 저렴한 수준이야.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 28일 설정된 근저당권이야. 이 근저당권은 매각 후 소멸될 가능성이 높아 보여. 하지만 특이사항으로 제시외 건물들이 포함되어 있어서, 이 부분은 조금 신경 써야 할 것 같아. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하니, 이 부분을 꼭 챙겨야 해. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 꼼꼼히 점검해야 해.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 여러 차례 유찰된 매물은 리스크가 존재할 가능성이 높아. 그러나 그만큼 매력적인 가격에 낙찰받을 수 있는 기회이기도 하지. 당진 지역은 발전 가능성이 있는 곳이라, 장기적인 투자 관점에서 보면 나쁘지 않을 것 같아. 다만, 명도 과정에서의 난이도나 임차인과의 협의는 어느 정도 예상해야 해. 월세 수익률은 대략 연 5% 초반대로 예상되지만, 이는 정확한 임대 가능성에 따라 변동될 수 있어.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이번 매각에서는 경쟁률이 그렇게 높지 않을 가능성이 있어. 여러 번 유찰된 점을 감안해, 권장 입찰가는 10억 초반대 정도로 설정하는 게 좋을 것 같아. 취등록세는 약 4,712만원 정도 예상되니, 총 투자금은 11억 초반대로 잡으면 무리가 없을 것 같아. 물론, 제시외 건물의 활용성이나 임차인 관계 정리까지 고려해야 하니, 이 부분은 철저히 점검하고 입찰에 나서야 해.