우만동 아파트 경매, 2회 유찰 1.1억

한줄 요약

감정가 대비 51% 할인된 가격으로 입찰 가능하지만, 2회 유찰 이유를 꼭 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 18-10(우만동), 3층301호 (우만동,더스테이)

경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 더스테이 아파트입니다. 경수대로616번길에 자리잡고 있어 교통이 편리하며, 주거 환경도 양호합니다. 물건은 3층에 위치한 301호로, 내부 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주변 아파트와 비교시 중소형 평수일 가능성이 높습니다. 인근에는 다양한 생활 편의시설과 공원이 있어 주거지로서의 입지가 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,100만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 1,809만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 유사 아파트의 실거래가는 약 2억대 초반으로 확인됩니다. 따라서 최저입찰가로 입찰할 경우 약 40% 이상의 가격 메리트를 기대할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,399만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 25일 설정된 근저당으로, 이는 매각과 동시에 소멸됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 배당 및 명도 문제를 검토해야 합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 특이사항은 현재까지는 발견되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 이유가 조금 걸립니다. 주변 시세 대비 저렴한 가격은 매력적이지만, 인근 지역 개발 호재나 악재가 있는지 추가로 조사해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나, 유찰 이유가 명확하지 않다면 투자 리스크가 클 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 예상 경쟁률은 다소 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가보다 약간 높은 1억 2,000만원 정도가 적당해 보입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1억 2,800만원으로 예상되며, 명도 문제를 해결할 수 있다면 적절한 투자 기회가 될 수 있습니다.