김해 무계동 부동산 경매, 4회 유찰 1.5억

한줄 요약

4회 유찰 후 11월 3일 재입찰, 감정가 대비 76% 할인된 최저가가 매력적인 무계동 부동산입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경상남도 김해시 무계동 287-10

경상남도 김해시 무계동에 위치한 이 부동산은 126.0㎡ (38.1평)의 면적으로, 주변에는 상업시설과 주거지가 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다. 교통 여건은 다소 혼잡할 수 있으나, 김해 시내와 인접해 있어 접근성이 좋은 편입니다. 한 가지 걸리는 건, 이 부동산은 제시외 건물이 포함된 일괄 매각이라는 점입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 3,689만원이지만 현재 최저입찰가는 1억 5,291만원으로, 감정가의 24% 수준입니다. 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 6,056만원 전후로 추정됩니다. 솔직히 말하면, 이 정도 가격이라면 투자 매력도가 높다고 할 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2007년 6월 20일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하지만, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 염두에 둬야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 존재 여부는 추가 확인이 필요하므로, 이에 대한 리스크를 감안해야 합니다.

투자 관점에서 보면

김해는 최근 몇 년간 인프라가 지속적으로 개발되며 부동산 가치가 상승세를 보이고 있습니다. 이 부동산은 매입 후 리모델링이나 전세 전환을 통해 수익을 창출할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 임차인 문제나 명도 난이도 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 4회 유찰된 물건이지만 매력적인 가격이기에 경쟁률이 높을 수도 있습니다. 예상 경쟁률은 5:1 정도로 보이며, 권장 입찰가는 1억 6천만원 내외로 설정하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 738만원으로 예상되며, 총 투자금은 1억 6,794만원 정도가 될 것입니다. 최종 의견으로는, 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 리스크를 충분히 파악한 후 입찰에 참여하는 것이 좋겠습니다.