김해 신천리 토지 경매, 4회 유찰 1.2억

한줄 요약

4회 유찰 후 11월 3일 재입찰, 매력적인 가격이지만 농지취득자격증명 필요.

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경매물건 주소 경상남도 김해시 한림면 신천리 672-1

경상남도 김해시 한림면 신천리 672-1에 위치한 토지입니다. 면적은 1446㎡로, 약 437평에 달하는 넓은 대지입니다. 주변은 농촌 지역으로, 전원주택이나 농업용지로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 교통편은 다소 불편할 수 있으니 차량 이용이 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 3,697만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 2,892만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당한 할인을 받고 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 3,537만원 전후로 보이며, 이는 감정가 대비 75% 이상 저렴한 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 10월 27일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 주의할 점은 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않으니, 반드시 준비해야 합니다. 또한, 불법 형질 변경에 대한 원상회복 명령 가능성이 있어, 관할청 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격은 매력적이지만 농지취득자격증명과 불법 형질 변경에 대한 리스크가 있습니다. 그러나 전원주택 개발이나 농업용지로 활용 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 농지 전용 허가를 받지 않으면 활용에 제한이 있을 수 있으니 주의가 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 4회 유찰된 만큼 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 1억 3,537만원 수준으로, 취등록세 약 622만원을 포함해 총 투자금은 약 1억 4,159만원이 될 것으로 보입니다. 하지만 농지취득자격증명과 전용허가 여부를 철저히 준비한 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다.