남양주 화도읍 아파트 경매, 1회 유찰 1.8억

한줄 요약

1회 유찰 후 11월 5일 입찰, 감정가 대비 30% 저렴한 경기도 남양주 화도읍 아파트.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 화도읍 경춘로 1605, 103동 4층403호 (경성큰마을아파트)

경기도 남양주시 화도읍 경춘로에 위치한 경성큰마을아파트 4층 403호입니다. 위치상으로는 경춘선과 가깝고, 주변에 화도초등학교와 화도중학교가 있어 학군도 괜찮습니다. 다만, 면적 정보가 불확실한 점이 아쉽습니다. 교통은 조금 불편할 수 있지만 자가용 이용 시 큰 문제는 아닐 듯합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 6,900만원, 최저입찰가는 1억 8,830만원으로 감정가 대비 30% 할인된 가격입니다. 인근 시세와 비교했을 때 상당히 경쟁력 있는 가격입니다. 내 경험상, 이 정도 할인율이면 관심을 가질 만하지만, 유찰 이력이 있는 만큼 신중한 접근이 필요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 10월 29일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 반드시 확인해야 합니다. 임차인 대항력 여부가 관건이 될 수 있으며, 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 매력적인 가격이지만 임차인 문제 해결이 관건입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상 가능할 것으로 보입니다. 큰 호재는 없지만, 안정적인 주거지역이라는 점은 긍정적입니다. 리스크는 임차인 명도와 실제 면적 확인입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 다소 높을 수 있으며, 권장 입찰가는 1억 9,771만원 전후로 생각합니다. 취등록세는 약 909만원이 예상되며, 총 투자금은 2억을 넘지 않을 것으로 보입니다. 내 경험상, 임차인 문제만 확실히 해결된다면 도전해볼 만한 물건입니다.