남양주 진접읍 부동산 경매, 2회 유찰 28억

한줄 요약

2회 유찰 후 11월 4일 입찰, 감정가 대비 51% 할인된 28억 9,590만원

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 진접읍 장현천로 186, 1층101호 (라포레힐)

경기도 남양주시 진접읍 장현천로에 위치한 라포레힐 1층 101호입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 해당 지역은 주거환경이 비교적 쾌적하고, 교통편도 나쁘지 않은 편입니다. 인근에는 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 임대 수익을 기대할 수 있는 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 59억 1,000만원이었으나, 두 번의 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 28억 9,590만원입니다. 이는 감정가의 약 49% 수준으로, 인근 시세 대비 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 30억 4,069만원 전후로 보입니다. 이 정도 가격이면 충분히 경쟁력을 갖출 수 있을 것 같습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 11월 25일에 설정된 근저당입니다. 특이사항으로는 유치권 신고가 두 건 있었습니다. 첫 번째는 공사대금 2억 9천만원에 대한 유치권 신고가 있었지만, 이는 법원 판결로 부존재가 확정되었습니다. 두 번째 유치권 신고는 공사대금 6억 8,920만원에 대한 것으로, 성립 여부가 불분명합니다. 이런 경우 유치권 존재 여부가 입찰 시 큰 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 두 번의 유찰로 가격이 많이 내려온 것이 매력적입니다. 그러나 유치권 문제가 해결되지 않은 점은 상당한 리스크입니다. 만약 유치권이 인정될 경우, 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이 점만 해결된다면, 투자 가치가 충분히 있는 물건이라고 봅니다. 예상 수익률은 임대 수익을 고려한다면 연 5% 이상도 가능할 것으로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

현재 최저가가 상당히 매력적이기 때문에 경쟁률이 높을 것으로 예상됩니다. 내 경험상 이런 경우 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 30억 4,069만원보다 약간 높은 수준에서 시작하는 것이 좋습니다. 취등록세는 약 1억 3,987만원이 예상되는바, 총 투자금은 30억 초반대가 될 것으로 보입니다. 유치권 문제만 확실히 해결되면 충분히 도전해볼 만한 물건입니다.