남양주 화도읍 아파트 경매, 3회 유찰 5천만

한줄 요약

남양주 화도읍 아파트가 3회 유찰되어 최저가 5,076만원에 입찰 기회가 생겼습니다. 2026년 11월 4일 입찰 예정이니 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길 2, 1층101호 (로얄캐슬 비)

이번 경매 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현로76번길에 위치한 '로얄캐슬 비' 아파트입니다. 면적이 명확히 기재되어 있지 않지만, 1층 101호로 등록된 상태입니다. 주변 환경은 상대적으로 조용한 주거 지역으로, 인근에 학교와 상업시설이 있어 생활 편의성이 좋은 편입니다. 다만, 교통편이 다소 불편할 수 있으니 차량 소유 여부에 따라 접근성을 고려해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,800만원인데, 현재 최저 입찰가는 5,076만원입니다. 감정가의 34% 수준으로, 상당히 매력적인 가격입니다. 인근 아파트의 시세와 비교하면 약 66% 저렴하게 나와있어, 가격적인 메리트는 분명합니다. 예상 낙찰가는 5,330만원 전후로 예상됩니다. 다만, 유찰된 이유를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 6월 11일 설정된 근저당권으로, 이를 기준으로 권리관계를 확인해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요하며, 특히 집합건축물대장과 현황 출입문 표기가 달라 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 101호로 등록되어 있지만, 현장에서는 102호로 표기되어 있으니 현장 답사를 통해 실사를 꼭 진행해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이나, 확인은 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 점이 한편으로는 기회일 수 있지만, 다른 한편으로는 리스크를 고려해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 6% 이상은 가능할 것으로 보입니다. 그러나 출입문 표기 불일치로 인한 법적 분쟁 가능성과 명도 문제가 걸림돌이 될 수 있습니다. 호재로는 남양주 지역 개발 계획이 있어 장기적으로는 가치 상승도 기대됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이번 경매는 경쟁자가 많지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향 조정한 5,300만원을 고려해 볼 수 있습니다. 취등록세는 약 245만원이 예상되며, 총 투자금은 5,500만원 내외로 잡을 수 있습니다. 단, 사전에 현장 답사를 통해 출입문 문제와 실제 상태를 반드시 확인하는 것이 중요합니다.