대전 유천동 아파트 경매, 2회 유찰 2.2억

한줄 요약

2회 유찰로 저렴하게 나온 유천동 아파트, 하지만 임차인 현황 파악이 관건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3953

경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 계백로1615번길 34, 104동 6층601호 (유천동,현대아파트)

대전광역시 중구 유천동에 위치한 현대아파트입니다. 사건번호 2023타경7478로 등록된 이 물건은 104동 6층 601호입니다. 솔직히 말하면, 아파트 면적이 제공되지 않아서 조금 곤란합니다. 주변 환경은 꽤 괜찮습니다. 계백로와 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 인근에 상업시설과 학교도 위치해 있어 생활하기에 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 5,000만원인데, 현재 최저입찰가는 무려 2억 2,050만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 아파트 실거래가를 보면 평균 3.5억 정도로, 이 물건이 2억 2,050만원에 낙찰받는다면 약 37% 저렴하게 취득하는 셈입니다. 예상 낙찰가는 2억 3,152만원 전후로 잡아볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 27일에 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 솔직히 말하면, 임차인 문제는 경매에서 가장 큰 리스크 중 하나입니다. 대항력 있는 임차인이 있을 경우, 보증금 반환 문제가 발생할 수 있어 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 관련 특이사항은 현재 없는 것으로 보입니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 2회 유찰 후에는 경쟁이 치열해질 가능성이 있습니다. 이 지역의 평균 낙찰가율을 적용해 보면, 낙찰가는 2억 3,152만원 정도로 예상됩니다. 만약 이 물건을 월세로 전환할 경우, 연 수익률은 약 6%로 예상됩니다. 하지만 한 가지 걸리는 건 임차인 문제입니다. 이게 해결되지 않는다면 투자 리스크가 큽니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면, 예상 경쟁률을 고려해 2억 3,500만원 정도를 권장 입찰가로 잡을 것 같습니다. 취등록세는 약 1,065만원 정도 추가로 들어갈 것이고, 총 투자금은 2억 4,565만원 정도가 될 것입니다. 하지만 임차인 문제가 명확히 해결되지 않는다면 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 결국, 경매는 정보 싸움입니다. 철저한 조사와 신중한 판단이 필요합니다.