남양주 진접읍 주택 경매, 2회 유찰 2.1억

한줄 요약

11월 4일 입찰, 2회 유찰로 감정가 대비 51% 할인된 2.1억에 도전할 수 있는 기회!

물건 들여다보기

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경매물건 주소 경기도 남양주시 진접읍 부평리 528-26

남양주시 진접읍 부평리에 위치한 이 물건은 141㎡(약 42.7평) 규모의 단독주택과 근린생활시설로 사용 중입니다. 주변 환경을 살펴보면, 주택과 상업시설이 혼재된 지역으로, 교통 편의성은 다소 떨어지지만 조용한 거주 환경을 제공합니다. 제시외 건물이 포함된 일괄매각 조건이니 꼼꼼히 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 4,264만원으로 책정되었지만, 현재 최저입찰가가 2억 1,689만원으로 떨어졌습니다. 이는 감정가 대비 49% 수준으로, 상당한 할인입니다. 주변 실거래 시세와 비교했을 때, 2억 2,773만원 전후의 낙찰가가 예상됩니다. 2회 유찰은 매입자에게 매력적인 가격으로 다가올 수 있지만, 유찰 이유를 필히 검토해야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2007년 2월 27일 설정된 근저당권입니다. 중요한 점은 임차인 현황이 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요하다는 것입니다. 임차인의 대항력 여부를 확인하지 않으면 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 제시외 건물은 감정평가서에 ㉠, ㉡로 명시되어 있으니, 이 부분도 유의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 만큼 저렴한 가격에 비해 리스크도 존재합니다. 그러나 주택과 상업시설을 겸한 점에서 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률을 따져보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움이나 임차인 문제는 고려해야 할 사항입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 유찰된 물건은 입찰 경쟁이 뜨거울 수 있습니다. 예상 경쟁률은 5:1 수준으로 보이며, 권장 입찰가는 2억 2천만원 선에서 접근하는 것이 좋겠습니다. 취등록세는 약 1,047만원으로 예상되며, 총 투자금은 2.3억 정도로 산정됩니다. 모든 권리 분석과 현황 조사를 꼼꼼히 마친 후에 입찰에 도전하시길 권합니다.