경매 입찰보증금 들고 갔다가 멈칫했던 날
법원 입찰장에서 보증금 봉투를 다시 열어 금액을 확인한 적이 있습니다. 앞사람이 ‘낙찰받을 가격의 10%를 넣으면 되죠?’라고 묻는 말을 듣고 저도 순간 계산을 다시 했거든요. 처음 입찰할 때 가장 많이 헷갈리는 지점입니다. 경매 입찰보증금은 보통 내가 써낸 가격이 아니라 그날의 최저매각가격을 기준으로 계산합니다.
2억 원에 쓰더라도 기준은 최저매각가격입니다
기일입찰의 보증금은 원칙적으로 최저매각가격의 10%입니다. 최저매각가격이 1억 4,000만 원인 물건에 1억 8,000만 원을 써낸다면, 보증금은 입찰가의 10%인 1,800만 원이 아니라 1,400만 원입니다. 감정가가 2억 원이었다고 해서 감정가의 10%를 준비하는 것도 아닙니다.
유찰돼 최저매각가격이 내려가면 보증금 기준도 그날 가격을 따라 바뀝니다. 반대로 보증금이 늘어나는 물건도 있습니다. 법원이 금액을 달리 정할 수 있기 때문입니다. 재매각 물건에서 20%를 요구하는 경우가 알려져 있지만, ‘재매각이면 무조건 20%’라고 외우면 위험합니다. 매각기일 공고와 해당 사건의 매각조건에 적힌 금액을 확인해야 합니다. 대법원도 보증금액을 기본 비율과 달리 정하려면 법원의 결정이 필요하다고 판단했습니다.
저는 관심 물건을 볼 때 사건번호 옆에 최저매각가격과 보증금액을 따로 적습니다. 입찰가를 고치는 동안 보증금까지 함께 바뀌는 것처럼 착각하지 않으려는 습관입니다. 비슷한 주소의 물건이 한꺼번에 진행되면 사건번호와 물건번호도 다시 맞춰 봅니다. 계산이 맞아도 다른 물건의 금액을 보고 왔다면 소용이 없으니까요.
봉투에 넣기 전보다 돈을 준비하기 전이 더 중요합니다
법원 기일입찰에서는 현금이나 요건에 맞는 자기앞수표 등으로 매수신청보증을 제공합니다. 자기앞수표를 준비한다면 발행 금융기관과 지급제시기간 요건을 확인해야 합니다. 수표 한 장이면 편하지만, 금액을 잘못 끊어 오면 현장에서 해결하기 어렵습니다. 은행 영업시간과 법원까지 걸리는 시간도 여유 있게 잡는 편이 낫습니다.
보증금 봉투, 입찰표, 큰 입찰봉투에는 각각 적는 내용과 봉하는 순서가 있습니다. 현장 안내를 듣고 양식을 채우되, 입찰표의 사건번호·물건번호·입찰가격과 보증금액은 제출 직전에 한 번 더 대조합니다. 특히 입찰가격의 ‘0’ 하나는 큰돈입니다. 보증금이 기준에 모자라면 좋은 가격을 써도 매수신고가 받아들여지지 않을 수 있습니다. 저는 입찰표를 빨리 내는 것보다 숫자를 천천히 읽는 쪽을 택합니다.
전날 밤에는 물건 자체도 다시 확인합니다. 매각물건명세서의 임차인 인수 여부, 현황조사서의 점유 상태, 등기사항증명서의 권리관계가 처음 검토했을 때와 같은지 보는 겁니다. 보증금 준비를 마쳤다는 이유로 권리분석까지 끝났다고 생각하면 안 됩니다. 숫자 하나보다 인수해야 할 임차보증금이 수천만 원 큰 물건도 있습니다.
떨어진 사람과 낙찰받은 사람의 돈은 다르게 움직입니다
입찰에서 떨어졌다면 보증금을 돌려받는 게 원칙입니다. 민사집행법에 따르면 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 입찰자는 매각기일 종료가 고지된 뒤 즉시 반환을 신청할 수 있습니다. 그래서 개찰이 끝나자마자 아무 설명 없이 자리를 뜨기보다 현장 반환 절차를 확인합니다.
차순위매수신고를 했다면 이야기가 달라집니다. 최고가매수신고인이 대금을 낼 때까지 매수 책임이 남을 수 있어 보증금도 곧바로 돌려받는 돈으로 잡으면 곤란합니다. 최고가매수신고인이 된 경우 역시 보증금은 잔금 계획의 일부입니다. 현금으로 낸 보증금은 매각대금에 충당되므로, 예를 들어 1억 8,000만 원에 낙찰받고 1,400만 원을 보증금으로 냈다면 남은 매각대금은 1억 6,600만 원입니다.
그런데 잔금만 마련하면 끝나는 계산은 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 점유자와의 협의 비용, 수리비도 따로 잡아야 합니다. 경락잔금대출은 입찰 전 예상 한도와 실행 시점을 확인하되, 예상 금액을 확정된 돈처럼 쓰면 안 됩니다. 대출이 줄거나 늦어져도 지급기한에 맞출 수 있는지가 입찰가를 정할 때의 기준이 됩니다.
잔금을 못 내면 보증금이 실제 손실이 됩니다
초보 때는 ‘마음이 바뀌면 보증금만 포기하면 되겠지’라는 말을 쉽게 듣습니다. 1억 8,000만 원에 낙찰받은 사례에서 보증금 1,400만 원은 가볍게 포기할 돈이 아닙니다. 매수인이 정해진 기한까지 대금을 내지 못하고 재매각으로 이어지면, 민사집행법상 종전 매수인은 보증금 반환을 요구할 수 없고 재매각 입찰에도 참여할 수 없습니다.
그래서 저는 보증금을 ‘입장료’라고 생각하지 않습니다. 권리분석이 틀렸거나 자금 조달이 막혔을 때 바로 손실로 바뀔 수 있는 돈입니다. 시세를 보수적으로 잡아도 남는지, 인수할 권리는 없는지, 대출 없이도 버틸 여력이 있는지를 먼저 따집니다. 이 셋 중 하나라도 답이 흐릿하면 그날은 봉투를 들고 돌아오는 편이 낫습니다. 법원에서 놓친 물건은 다시 찾을 수 있어도, 급하게 넣었다가 잃은 보증금은 쉽게 돌아오지 않습니다.
