공장 경매 유찰 물건을 보러 갔다가 발길을 돌린 이유

공장 경매 유찰 물건을 보러 갔다가 입찰표를 접은 적이 있다. 최저매각가격은 처음보다 꽤 내려와 있었다. 그런데 현장에선 건물보다 먼저 마당의 폐자재가 눈에 들어왔다. 설비는 돌아가는지 알 수 없었고, 정문 앞에는 다른 사람 명의의 차량이 서 있었다. 가격이 싸진 이유를 확인하기 전에는 그 숫자가 기회인지 비용 청구서인지 구별할 수 없다.

유찰 횟수보다 먼저 보는 것

유찰은 해당 매각기일에 매수신고가 없어 다음 기일로 넘어가는 경우를 말한다. 낙찰자가 잔금을 내지 않아 다시 파는 재매각과는 사정이 다르다. 둘을 같은 ‘몇 번 떨어진 물건’으로 묶으면 위험 신호를 놓친다. 최저매각가격이 얼마나 내려가는지도 사건과 법원 공고를 기준으로 확인해야 한다. 광고에서 본 할인율을 다음 기일 가격으로 단정하면 안 된다.

공장은 아파트처럼 비슷한 물건을 몇 채 골라 가격을 맞춰 보기 어렵다. 같은 산업단지 안에서도 도로 폭, 층고, 전력 용량, 건물 상태, 허용 업종에 따라 쓸 사람이 달라진다. 두 번 유찰됐다는 기록만으로 ‘이제 싸다’고 판단하기 어려운 이유다. 나는 먼저 그 공장을 누가, 어떤 용도로 쓸 수 있을지 적어 본다. 매수자나 임차인 후보가 좁으면 팔리는 데 걸리는 시간도 비용이 된다.

감정가에 들어간 물건이 현장에도 있나

처음에는 법원 경매기록의 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서를 나란히 놓는다. 민사집행법에 따라 제공되는 자료지만, 서류 세 장이 현장의 모든 사정을 대신해 주지는 않는다. 토지와 건물의 표시가 등기사항증명서·건축물대장과 맞는지 보고, 제시외 건물이나 기계기구가 평가에 포함됐는지 따로 표시한다.

이 부분에서 숫자가 흔들린다. 감정평가서에 기계가 적혀 있어도 매각 대상인지부터 확인해야 하고, 대상이라 해도 현재 상태와 가동 가능 여부는 별개다. 낡은 설비의 감정액을 그대로 되팔 가격으로 잡았다가 운반비만 더 들 수도 있다. 반대로 현장에 보이는 원자재와 재고를 낙찰 물건이라고 생각해서도 안 된다. 소유자와 매각 범위가 다를 수 있다.

• 공부상 면적과 실제 증축 부분이 맞는지 확인한다.
• 기계기구는 목록, 현장 사진, 일련번호와 현재 상태를 대조한다.
• 진입로에 대형 차량이 드나들 수 있는지 직접 본다.
• 전기·용수·배수 설비는 현재 사용 가능 여부와 복구 비용을 따로 묻는다.

특히 오래 비어 있던 공장은 감정 시점과 입찰 시점 사이에 상태가 달라질 수 있다. 감정가 20억 원짜리 물건이 두 차례 유찰돼 최저가격이 크게 낮아졌더라도, 그 차액 전부를 이익으로 보면 계산이 틀어진다.

권리분석 뒤에도 남는 점유와 업종 문제

등기사항증명서에서는 말소기준권리와 인수할 권리의 가능성을 먼저 따진다. 이어 매각물건명세서의 임차인 기재, 전입·사업자등록과 점유 관계, 유치권 신고 여부를 본다. 유치권 신고가 있다고 곧바로 권리가 성립하는 것도 아니고, 신고가 없다고 현장 점유 문제가 사라지는 것도 아니다. 공사대금 주장이나 임차인 주장에선 계약서, 공사 내역, 점유 시점 같은 자료를 확인해야 한다. 판단이 애매하면 입찰가를 깎는 것으로 해결하려 하지 않는다.

공장에서는 명도도 생활 짐 몇 개를 옮기는 수준으로 끝나지 않는다. 가동 중인 사업체가 있으면 설비와 재고를 빼는 일정부터 협의해야 한다. 협의가 안 되면 법적 절차와 보관·운반 비용이 뒤따를 수 있다. 나는 현장에서 누가 사용 중인지, 기계와 재고의 소유자가 누구인지부터 묻는다. 대답을 못 들었다면 ‘비어 보인다’는 인상으로 비용을 0원 처리하지 않는다.

산업단지 안 공장은 쓸 수 있는 업종도 확인해야 한다. 공장등록 이력만 보고 내가 계획한 업종까지 가능하다고 넘기면 곤란하다. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률에 따른 입주계약과 관리기본계획을 관리기관에 확인하고, 건축물 용도와 필요한 인허가는 관할 지자체에 따로 확인한다. 기존 공장이 돌아갔다는 사실이 새 사업의 입주 승인을 보장하지는 않는다.

입찰가를 쓰기 전에 비용을 다시 더한다

가령 예상 낙찰가를 12억 원, 비슷한 조건의 매도 가능 가격을 15억 원으로 봤다고 하자. 장부에는 3억 원 차이가 난다. 하지만 취득 관련 세금과 등기 비용 6천만 원, 설비 철거와 폐기물 처리 7천만 원, 지붕·전기 보수 5천만 원, 명도와 보유 비용 4천만 원을 가정하면 벌써 2억 2천만 원이다. 숫자는 설명을 위한 예시다. 실제 세금과 비용은 취득 주체, 물건 상태, 지역과 처분 방식에 따라 다시 계산해야 한다.

폐기물이 보이거나 바닥에 오염 흔적이 있다면 견적 한 장으로 끝낼 일이 아니다. 무엇이 얼마나 남았는지, 누가 처리 의무를 지는지, 조사와 반출에 얼마가 드는지를 구분해야 한다. 확인이 어려우면 예상 비용에 여유를 두거나 입찰을 접는 편이 낫다. 경락잔금대출도 감정가의 일정 비율이 무조건 나온다고 가정하지 않는다. 금융기관에 해당 물건의 담보 평가, 대출 가능액과 잔금일까지의 실행 일정을 입찰 전에 확인한다.

나는 유찰된 공장을 볼 때 최저가격 옆에 빈칸을 하나 만든다. 그 칸에는 아직 확인 못 한 권리, 설비, 점유, 오염, 업종 문제를 적는다. 빈칸이 큰데도 싸다는 이유로 입찰하면 낙찰 뒤에 그 값을 치르게 된다. 입찰장에서 놓친 물건은 다음에도 볼 수 있지만, 잘못 산 공장을 되돌리는 일은 훨씬 어렵다.