보증금 반환소송 소장 쓰는 법 직접 챙겨보니

경매 물건을 보러 갔다가 보증금을 못 받은 임차인과 이야기를 나누면, 대개 먼저 나오는 말이 있습니다. 계약서도 있고 돈 보낸 기록도 있는데 소장에 뭘 더 써야 하느냐는 겁니다. 사실 제가 현장에서 먼저 확인하는 건 계약서보다 계약이 정말 끝났는지, 그리고 지금 누구에게 돈을 청구해야 하는지입니다. 이 두 가지가 어긋나면 소장을 길게 써도 일이 늦어집니다.

계약이 끝난 날짜부터 확인한다

보증금 반환소송 소장 쓰는 법에서 첫 줄은 청구 금액이 아니라 시간표입니다. 계약일, 보증금 지급일, 입주일, 계약 종료일, 반환을 요구한 날을 날짜순으로 적어 두면 소장의 뼈대가 잡힙니다. 계약서에 적힌 만료일이 지났다고 언제나 곧바로 종료된 것은 아닙니다.

주택임대차보호법상 임차인이 만료 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않았다면 묵시적 갱신이 문제 될 수 있습니다. 이때 임차인은 해지를 통지할 수 있지만, 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 생깁니다. 문자 한 통을 보냈다면 보낸 화면만 보지 말고 상대방에게 도달한 기록까지 챙겨야 하는 이유입니다. 계약갱신요구권을 행사했거나 별도로 재계약했다면 그 내용도 함께 확인해야 합니다.

피고도 계약서에 적힌 이름만 보고 정하지 않습니다. 계약 뒤 집주인이 바뀌었거나, 임대인이 사망했거나, 법인이 계약 당사자였다면 현재 누가 반환채무를 지는지 따져야 합니다. 등기사항증명서와 계약서를 대조하고, 소유권 변동이나 채무 인수 관계가 복잡하면 소장을 내기 전에 법률 상담을 받는 편이 낫습니다. 잘못된 사람을 상대로 소송하면 그만큼 시간과 비용이 더 듭니다.

청구취지는 금액을 짧고 정확하게 쓴다

소장에는 원고와 피고의 이름·주소, 청구취지, 청구원인, 증거를 적습니다. 청구취지는 법원에 어떤 판결을 구하는지 쓰는 자리입니다. 가령 보증금 8,000만 원을 지급했고 돌려받은 돈이 전혀 없다면, 기본 형태는 피고가 원고에게 8,000만 원을 지급하라는 문장입니다. 일부인 1,000만 원을 받았다면 청구 원금은 7,000만 원으로 고쳐야 합니다. 소송비용을 피고가 부담한다는 문구도 통상 함께 적습니다.

지연손해금을 청구할 때는 날짜를 특히 조심합니다. 계약 종료 다음 날부터 무조건 이자가 붙는다고 적었다가 다투는 경우를 봤습니다. 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 집 인도의무는 원칙적으로 동시이행 관계입니다. 대법원 판례도 임차인이 집을 인도하거나 적법하게 인도를 제공했는지를 지체책임 판단에서 봅니다. 아직 거주 중이라면 퇴거 예정일을 이자 시작일로 단정하지 말고, 열쇠 반환 제안이나 인도 준비를 알린 기록 등 실제 사정에 맞춰 청구 문구를 검토해야 합니다. 소장 송달 다음 날부터 적용되는 법정이율도 요건에 따라 달라질 수 있어 숫자만 양식에서 복사하지 않는 게 좋습니다.

청구원인은 다섯 가지 사실이면 뼈대가 선다

청구원인은 억울했던 일을 길게 쓰는 칸이 아닙니다. 예를 들어 2024년 5월 1일 임대차계약을 맺고, 보증금 8,000만 원을 송금했으며, 적법한 통지로 계약이 종료됐고, 반환을 요구했지만 지급받지 못했다는 순서로 씁니다. 집을 이미 비웠다면 인도일과 열쇠를 넘긴 방법을 덧붙입니다. 각 문장 옆에는 이를 뒷받침할 자료를 붙이면 읽는 사람도 따라가기 쉽습니다.

• 계약과 지급: 임대차계약서, 계좌이체 내역, 영수증
• 종료와 반환 요구: 갱신거절 또는 해지 통지, 문자 대화, 내용증명과 배달 기록
• 청구 금액: 일부 반환 내역과 남은 보증금 계산
• 인도 여부: 이사·열쇠 반환 관련 대화와 확인 자료
• 상대방 확인: 등기사항증명서, 계약 당사자 관련 자료

자료가 많아도 날짜가 맞지 않으면 설득력이 떨어집니다. 계약서에는 보증금 8,000만 원인데 이체 내역 합계가 7,500만 원이라면 나머지 500만 원을 어떻게 지급했는지 설명해야 합니다. 미납 차임이나 합의한 공제액이 있다면 그것도 숨기지 말고 계산에 반영해야 합니다. 저는 현장에서 금액 한 칸이 안 맞으면 일단 다음 페이지로 넘기지 않습니다.

접수 전에는 이사 계획과 회수 가능성도 본다

소장은 법원 창구나 전자소송으로 제출할 수 있습니다. 대법원 전자소송의 작성 화면에서는 사건 정보와 당사자, 청구 내용, 증거를 입력하고 인지액·송달료를 납부합니다. 금전 청구의 소송가액은 원칙적으로 청구 원금을 기준으로 산정하되, 접수 단계의 비용은 당시 법원 안내와 계산 화면에서 다시 확인하는 게 안전합니다. 피고 주소가 부정확하면 소장 송달부터 막힐 수 있으니 계약서의 옛 주소만 그대로 옮기지 말아야 합니다.

이사를 앞두고 보증금을 못 받은 상태라면 소송과 별개로 임차권등기명령을 검토할 필요가 있습니다. 주택임대차보호법은 임대차 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있도록 합니다. 대항력과 우선변제권을 지키려면 신청만 하고 떠날 일이 아닙니다. 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 마쳐졌는지 확인한 뒤 이사 순서를 잡아야 합니다. 대법원 판례에는 등기 전에 점유를 잃어 기존 대항력이 소멸한 사례도 있습니다.

소장을 내고 이겨도 돈이 바로 입금되는 것은 아닙니다. 임대인에게 지급 능력이 없으면 집행이나 경매 절차까지 갈 수 있고, 선순위 권리가 많은 집은 판결문이 있어도 전액 회수가 어려울 수 있습니다. 그래서 저는 소장 문구를 다듬을 때 등기사항증명서도 다시 봅니다. 받을 돈의 액수와 실제로 받을 수 있는 액수는 같은 숫자가 아닐 때가 있습니다.