관리처분인가 후 매매를 따져보니 싼 게 아니었다
입찰장과 재개발 현장을 오래 다니다 보면 “관리처분인가까지 났으니 이제 안전한 물건”이라는 말을 자주 듣습니다. 사업이 한 단계 진행된 건 맞습니다. 하지만 매수인이 새 아파트를 받을 수 있는지, 앞으로 얼마를 더 내야 하는지는 별개입니다. 저는 이 단계의 물건을 볼 때 매매가보다 조합원 지위와 남은 분담금을 먼저 확인합니다.
인가가 났다고 입주권이 자동으로 따라오지는 않는다
관리처분계획에는 누가 어떤 주택을 분양받을 예정인지, 종전자산 가격과 분양예정 자산의 추산액이 얼마인지 등이 담깁니다. 그러니 인가 전보다 계산할 자료가 늘어납니다. 그렇다고 매도인의 분양받을 지위가 매수인에게 언제나 넘어오는 것은 아닙니다.
도시정비법 제39조에 따르면 투기과열지구의 재개발사업은 관리처분계획 인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 투기과열지구의 재건축사업은 제한 시점이 더 빠른 조합설립인가 후입니다. 두 사업을 같은 기준으로 생각하면 위험합니다. 매수인이 조합원 자격을 얻지 못하면 새 아파트 분양 대신 손실보상 절차로 가게 될 수 있습니다. 그 보상액이 내가 지급한 매매대금과 같다는 보장도 없습니다.
예외는 있습니다. 가령 양도인이 1세대 1주택자로서 해당 주택을 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우가 법령상 예외에 해당할 수 있습니다. 다만 ‘오래 갖고 있었다’는 말만으로는 부족합니다. 세대의 주택 보유 상태와 소유·거주기간을 자료로 확인해야 합니다. 경매나 공매로 취득하는 경우에도 무조건 승계되는 게 아닙니다. 채무와 경매·공매가 진행된 사유가 법령상 예외에 맞는지 따져야 합니다. 제가 경매 물건에서 특히 집요하게 보는 대목입니다.
매매가 7억만 보고 들어가면 계산이 틀어진다
숫자로 놓고 보면 차이가 선명합니다. 어떤 물건의 종전자산 권리가액이 4억5천만 원, 조합원 분양가가 6억2천만 원이라고 가정해 보겠습니다. 두 금액의 차이인 추정 분담금은 1억7천만 원입니다. 매도인이 그중 3천만 원을 이미 냈고, 내가 매매대금 7억 원을 지급하면서 그 납부액까지 넘겨받는 계약이라면 남은 분담금은 1억4천만 원입니다. 이때 투입액은 벌써 8억4천만 원입니다.
여기에 취득세, 중개보수, 등기비용, 자금 조달 이자, 이주·입주 일정에 따른 보유비용을 더해야 합니다. 만약 준공 후 비슷한 집의 예상 매매가가 9억 원이라면, 겉으로 보이는 차이는 6천만 원입니다. 거래비용과 세금, 공사 지연에 따른 이자를 빼기 전 금액이죠. 인근 신축 시세가 조금만 내려가거나 분담금이 늘어도 여유가 빠르게 사라집니다.
분담금도 인가 당시 숫자가 끝이라고 믿지 않습니다. 공사비와 금융비용, 사업계획이 바뀌면 관리처분계획이 변경될 수 있습니다. 저는 조합이 제시한 추정치와 이미 확정된 납부액을 구분하고, 추가 부담을 감당할 현금이 있는지 따로 계산합니다. 대출 가능액은 은행 심사와 사업 단계에 따라 달라지므로 매도인의 대출 경험을 내 자금 계획에 그대로 대입하지 않습니다.
계약 전에는 조합 자료와 등기부를 나란히 본다
현장에서 가장 불안한 물건은 설명은 길지만 서류가 늦게 나오는 물건입니다. 계약 전에 적어도 아래 내용은 서로 맞춰 봅니다.
- 관할 지자체의 관리처분계획 인가·고시일, 현재 투기과열지구 지정 여부, 재개발인지 재건축인지
- 조합의 분양대상자 자료, 분양신청 여부, 배정 주택과 분양가, 분담금 납부 내역 및 미납액
- 등기부의 소유자·근저당·가압류 등 권리관계와 실제 점유·임대차 상태
- 매도인의 조합원 지위 승계 가능 여부와 예외를 주장한다면 그 요건을 증명할 자료
- 이주비 등 기존 대출의 상환 방식, 잔금일에 필요한 현금, 명도 책임
특히 분양신청을 하지 않았거나 관리처분계획에서 분양대상에서 빠진 소유자의 물건은 ‘재개발 구역 안에 있다’는 사실만으로 입주권을 기대하면 안 됩니다. 도시정비법 제73조는 이런 사람들과의 손실보상 협의를 규정합니다. 등기부에 적힌 소유권, 조합이 인정하는 분양 지위, 현장의 점유 상태는 서로 다른 문제입니다. 셋을 한꺼번에 확인해야 계약서에 무엇을 넣을지도 보입니다.
말로 들은 입주권은 계약서에서 다시 확인한다
매도인이나 중개인이 “조합 명의변경은 문제없다”고 해도 저는 조합과 관할 지자체에 해당 물건의 사실관계를 확인합니다. 조합원 지위 승계가 거래의 전제라면 관련 서류를 확인한 뒤 계약하고, 승계가 불가능할 때 계약을 어떻게 처리할지, 이미 낸 분담금과 미납금은 누가 부담할지 계약서에 분명히 적어야 합니다. 경매라면 이런 특약을 붙일 상대가 없으니 입찰 전에 확인할 몫이 더 커집니다.
관리처분인가 후 매매는 사업 진행 상황을 숫자로 볼 수 있다는 장점이 있습니다. 저도 그 점 때문에 관심 있게 봅니다. 다만 현장에서는 예상 시세보다 먼저 권리가 발목을 잡고, 그다음에는 현금 흐름이 사람을 지치게 합니다. 새 아파트를 받을 자격과 끝까지 버틸 자금이 서류와 계산으로 확인될 때, 비로소 가격 이야기를 시작하는 편이 안전합니다.
