전세 계약서 특약사항을 고치고 계약한 이유
경매 서류를 보다 보면 계약서에 ‘임대인은 보증금 반환에 협조한다’고 적힌 집이 있습니다. 좋은 말이지만, 집이 경매로 넘어간 뒤에는 그 한 줄만으로 보증금을 지킬 수 없습니다. 전세 계약서 특약사항은 막연한 약속보다 누가, 언제, 무엇을 해야 하고 어기면 어떻게 할지를 적어야 쓸모가 있습니다.
등기부가 깨끗해도 잔금일까지는 시간이 남는다
계약할 때 확인한 등기부와 잔금일의 등기부가 같으리라는 보장은 없습니다. 임차인이 집을 인도받고 전입신고를 마쳐도, 주택임대차보호법상 대항력은 그다음 날부터 생깁니다. 저는 이 사이에 담보권이 설정되는 상황을 가장 경계합니다.
그래서 이런 문구를 제안합니다. ‘임대인은 계약 체결일부터 임차인이 잔금을 지급하고 전입신고를 마친 다음 날까지 이 주택에 새로운 근저당권·전세권을 설정하거나 소유권을 이전하지 않는다. 이를 위반하면 임차인은 계약을 해제할 수 있고, 임대인은 받은 계약금과 보증금을 즉시 반환한다.’ 날짜와 대상 권리를 분명히 적는 게 중요합니다. 다만 특약이 있다고 새로 설정된 권리가 저절로 없어지는 건 아닙니다. 위반 뒤에는 반환을 요구하고 다퉈야 할 수도 있습니다.
실제로는 계약 직전, 잔금 송금 직전에 등기사항증명서를 다시 확인합니다. 집합건물이라면 전유부분뿐 아니라 대지권과 건물 전체에 걸린 권리도 물건에 맞춰 확인해야 합니다. 등기부에 압류나 가압류가 보이면 특약 문구를 다듬기 전에 그 권리부터 따져야 합니다.
선순위 보증금과 세금은 말로 듣고 넘길 일이 아니다
다가구주택은 특히 조심스럽습니다. 내 방의 계약서만 봐서는 다른 세입자들의 보증금과 순위를 알기 어렵습니다. 예를 들어 집을 3억 원 정도에 팔 수 있을 것 같고 선순위 채권이 8천만 원, 내 보증금이 2억 2천만 원이라면 숫자상 이미 여유가 없습니다. 경매에서는 예상 매각가와 실제 매각가가 다르고, 비용과 다른 권리도 따져야 합니다. 시세가 3억 원이라는 말만 듣고 안전하다고 판단하기 어려운 이유입니다.
‘임대인은 계약 전 해당 주택의 선순위 임대차 현황과 보증금 자료, 국세·지방세 납세증명서를 제시하고 임차인의 확인에 협조한다. 제시한 내용이 사실과 다르거나 중요한 선순위 권리를 누락한 경우 임차인은 계약을 해제하고 지급한 금원을 반환받을 수 있다’처럼 자료와 위반 시 조치를 연결합니다. 주택임대차보호법은 계약 체결 때 임대인이 확정일자 관련 임대차 정보와 납세증명서를 제시하도록 정하고 있습니다. 서류를 받고도 액수와 발급일을 확인하지 않으면 특약을 넣은 의미가 줄어듭니다.
다가구의 선순위 보증금은 등기부에 모두 나오지 않습니다. 임대인이 자료 제공을 거부하거나 금액을 계속 바꿔 말한다면, 저는 계약을 서두르지 않습니다. 특약으로 모르는 빚을 없앨 수는 없으니까요.
대출과 반환보증은 각각 조건을 써야 한다
전세대출과 전세보증금반환보증을 같은 것으로 생각하는 분이 꽤 있습니다. 대출 승인이 났다고 보증금 반환까지 보장되는 건 아닙니다. 반환보증도 주택가격, 선순위 채권, 주택 상태, 계약 내용 등을 심사합니다. 주택도시보증공사 안내를 보면 전세보증금과 선순위 채권의 합계에 한도가 있고, 보증금반환채권의 양도·담보 제공을 금지하는 특약도 가입에 걸림돌이 될 수 있습니다.
대출이 꼭 필요하다면 ‘임차인이 정해진 기한까지 정상적으로 신청했음에도 이 주택의 권리관계 또는 임대인 측 사유로 전세자금대출이 거절되면, 임차인은 잔금일 전 계약을 해제할 수 있고 임대인은 지급받은 계약금을 반환한다’처럼 씁니다. 임차인의 신용 문제까지 임대인이 책임지는 문구는 협의가 어렵고 분쟁의 씨앗이 됩니다. 대출을 신청할 은행에 물건과 계약 조건을 먼저 보여주는 편이 낫습니다.
반환보증이 계약의 필수 조건이라면 보증기관에 가입 가능 여부와 신청 시기를 미리 확인하고, ‘임대인 또는 주택의 권리관계에 관한 사유로 반환보증 가입이 거절된 경우’의 해제 및 반환 절차를 따로 협의합니다. ‘보증보험 가입 가능’이라는 중개인의 말만 계약서에 옮겨 적으면, 거절 사유가 생겼을 때 책임 범위가 흐려집니다. 보증기관마다 심사 조건도 다릅니다.
퇴거할 때 보증금을 어떻게 돌려받을지도 적는다
계약이 끝날 때 자주 듣는 말이 ‘다음 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다’입니다. 임대인의 자금 사정일 뿐, 그 말만으로 반환 의무가 미뤄지는 것은 아닙니다. 저는 ‘임대인은 계약 종료 시 임차인에게 보증금을 반환하며, 임차인은 보증금 반환과 동시에 주택을 인도한다. 임대인은 신규 임차인의 계약 여부를 반환 조건으로 삼지 않는다’는 식으로 서로의 이행 시점을 맞춥니다.
이사 날짜가 먼저 잡혔다고 보증금을 받기 전에 전출부터 하는 일은 피해야 합니다. 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 임차권등기명령을 검토할 수 있습니다. 이때는 신청만 하고 움직일 게 아니라 등기가 실제로 완료됐는지 확인해야 합니다. 대법원 판례에서도 임차권등기 전에 점유를 잃으면 기존 대항력을 잃을 수 있다고 봤습니다.
특약을 여러 줄 넣는다고 위험한 집이 안전한 집으로 바뀌지는 않습니다. 제가 계약서에 공을 들이는 이유는 그 집의 위험을 없애기 위해서라기보다, 확인한 사실과 약속을 서로 다르게 기억하지 않기 위해서입니다. 서류가 끝내 맞지 않는 물건이라면 계약서를 덮는 판단도 필요합니다.
