전세 만기 3개월 전 집주인 말만 믿었다가 식은땀 났다
경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 이런 말을 들은 적이 있다. “집주인이 다음 세입자 구하면 보증금 준대요.” 전세 만기 3개월 전이었다. 집주인과 통화는 여러 번 했지만, 계약을 끝내겠다는 뜻을 남긴 기록은 없었다. 그날 제가 먼저 확인한 건 낙찰 예상가가 아니라 임대차계약서의 만기일이었다.
전세 만기 3개월 전은 이사 갈 집을 구경할 때이기도 하지만, 보증금을 돌려받을 일정을 숫자로 따져볼 때다. 집주인의 사정을 들어주는 것과 내 계약을 제때 끝내는 것은 별개다. 경매 현장에서 보증금 때문에 발이 묶인 세입자를 보면 그 차이가 선명해진다.
나갈 생각이라면 두 달 전 통지부터 계산한다
주택임대차보호법상 일반적인 주택 전세계약은 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알리지 않으면 묵시적으로 갱신될 수 있다. 그래서 만기 3개월 전에는 집주인에게 퇴거 의사를 분명히 전하고, 상대방에게 도달했다는 기록을 남기는 편이 안전하다. 문자로 보냈다면 계약 주소와 만기일, 갱신하지 않겠다는 뜻, 보증금 반환을 요청하는 날짜를 적는다. 답장이 오면 보관하고, 연락이 닿지 않거나 다툼이 예상되면 내용증명 등 도달 사실을 입증할 방법도 검토한다.
“다음 세입자 들어오면 드릴게요”라는 답은 반환 계획을 들은 것이지, 돈이 마련됐다는 확인은 아니다. 제 경험상 이 말이 길어질 때는 집주인이 보증금을 새 세입자의 돈으로 돌려주려는 경우가 적지 않았다. 당장 문제라고 단정할 수는 없지만, 새 세입자가 안 구해지면 만기일에 줄 다른 자금이 있는지 물어봐야 한다.
묵시적으로 갱신된 뒤에도 임차인은 해지를 통지할 수 있다. 다만 그 해지는 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생긴다. 이미 계약한 새집의 잔금일은 다가오는데 기존 보증금은 그때까지 묶일 수 있다. 이사 일정이 정해졌다면 두 달 전 통지 시점을 놓치지 않는 게 중요한 이유다.
등기부 한 장보다 돈이 들어올 경로를 본다
퇴거 통지를 보낸 다음에는 등기사항증명서를 다시 떼어본다. 계약할 때 깨끗했던 등기부에 새 근저당권이나 압류가 올라왔을 수 있다. 소유자가 바뀌었다면 누구에게 반환을 요구해야 하는지 계약 관계와 등기 내용을 함께 확인해야 한다. 임대인의 연락처만 저장해 두고 현재 소유자를 모르는 사례도 현장에서 봤다.
예를 들어 보증금이 2억 8천만 원이고 주변의 비슷한 집이 최근 2억 5천만 원 안팎에 거래된다면, 집주인이 다음 세입자 보증금만으로 전액을 마련하기 어렵다. 여기에 대출까지 남아 있다면 사정은 더 복잡해진다. 이 숫자는 위험을 가늠하는 예시일 뿐이다. 실제로는 같은 동네라도 층, 상태, 거래 시점에 따라 가격이 달라서 실거래 내역과 현재 매물을 함께 봐야 한다.
경매 투자자 입장에서는 전입일, 확정일자, 근저당권 설정일을 한 줄씩 대조한다. 세입자 입장에서도 이 날짜들은 중요하다. 주택을 인도받아 전입신고를 마쳤는지, 계약서에 확정일자를 받았는지에 따라 경매에서 주장할 수 있는 권리와 배당 순서가 달라질 수 있기 때문이다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증서와 가입 내역도 찾아두고, 해당 보증기관의 이행 청구 요건을 미리 확인한다. 주택도시보증공사 역시 계약 종료 통지가 제때 도달했는지를 확인한다.
보증금이 안 들어왔는데 이사부터 하면 곤란하다
한 번은 세입자가 새집 계약금부터 보낸 뒤 기존 집주인이 반환 날짜를 미루는 상황을 봤다. 새집 잔금과 이삿짐 날짜는 이미 잡혔고, 기존 보증금은 들어올 기약이 없었다. 이런 경우 새집 계약금, 잔금 대출, 이사 비용까지 한꺼번에 압박으로 돌아온다. 보증금 3억 원이 돌아올 거라 믿고 새집 잔금 2억 원을 약속했다면, 하루 지연도 단순한 불편으로 끝나지 않는다.
만기에 보증금을 못 받았다고 짐을 빼고 전출부터 하는 건 조심해야 한다. 대항력과 우선변제권에 영향을 줄 수 있다. 임대차가 끝났는데 보증금이 반환되지 않았다면 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 다만 신청서를 냈다는 사실과 등기부에 임차권등기가 실제로 마쳐진 것은 다르다. 이사가 필요하다면 등기 완료 여부를 확인한 뒤 움직이는 순서가 안전하다.
임차권등기는 보증금을 즉시 지급해 주는 장치가 아니다. 이미 갖춘 권리를 이사 후에도 유지하는 데 쓰이는 절차다. 반환보증 가입자는 보증기관이 요구하는 통지·등기·청구 절차도 별도로 맞춰야 한다. 집주인이 일부만 먼저 주겠다고 하면 받은 금액과 남은 보증금, 지급 약속일을 기록으로 남겨두는 편이 좋다.
만기까지 남은 석 달, 일정표에 빈칸을 남기지 않는다
제가 세입자라면 이 시점에 날짜 네 개를 적는다. 계약 만기일, 갱신 거절 통지가 도달해야 할 기한, 새집 잔금일, 현재 집 보증금 반환 예정일이다. 두 집의 잔금일을 같은 날로 잡았다면 어느 쪽 돈이 몇 시에 움직이는지도 따져본다. 새집 계약서의 특약과 대출 실행 조건은 그 일정에 맞춰 확인한다.
- 계약서에서 임대인, 만기일, 보증금 액수를 다시 확인한다.
- 퇴거 의사를 명확히 전하고 도달 기록을 보관한다.
- 등기사항증명서와 주변 실거래 내역을 다시 확인한다.
- 반환보증 가입 여부와 이행 청구 요건을 확인한다.
- 보증금이 늦어질 경우 새집 잔금과 이사 일정을 어떻게 조정할지 계산한다.
집주인이 성실하게 연락한다고 해서 만기일에 돈이 준비됐다는 뜻은 아니다. 반대로 등기부에 대출이 있다는 이유만으로 반환이 불가능하다고 단정할 수도 없다. 저는 경매 물건을 볼 때 말보다 날짜와 서류, 실제 들어올 돈을 먼저 본다. 전세 만기 3개월 전에도 그 순서는 같다. 아직 시간이 있을 때 확인한 한 장의 기록이 이사 당일의 선택지를 늘려준다.
