전세 계약 체크리스트 들고 집을 다시 봤더니

경매 물건을 보러 갔다가 세입자에게 “계약할 때 등기부는 깨끗했어요”라는 말을 들은 적이 있습니다. 그런데 경매 기록에는 그 세입자보다 앞선 근저당이 잡혀 있었죠. 계약할 때 한 번 확인한 서류만 믿고 잔금 날에는 다시 보지 않은 겁니다. 전세 계약 체크리스트가 필요한 이유는 서류를 많이 모으기 위해서가 아닙니다. 내 보증금보다 먼저 돈을 가져갈 사람이 있는지, 계약부터 입주까지 그 순서가 바뀌지 않았는지 확인하기 위해서입니다.

집값부터 보수적으로 잡습니다

보증금 2억 원인 빌라가 2억 3천만 원에 거래된다는 말만 듣고 계약하기는 어렵습니다. 같은 동네 비슷한 면적의 최근 실거래가가 2억 1천만 원이고 선순위 대출까지 3천만 원이라면 여유가 거의 없죠. 경매에서는 희망 매도가격이 아니라 실제 낙찰가에서 비용을 뺀 돈으로 채권자들이 나눠 받습니다. 저는 호가보다 최근 실거래와 비슷한 물건의 가격 흐름을 먼저 보고, 가격을 자신 있게 매기기 어려운 집일수록 더 조심합니다.

아파트는 비교할 거래가 있는 편이지만 빌라나 다가구는 얘기가 다릅니다. 위치와 면적이 비슷해도 층, 주차, 위반건축물 여부에 따라 가격 차이가 납니다. 국토교통부 실거래가 공개 자료에서 거래를 확인하고, 현장에서 공실과 매물 가격도 같이 봅니다. 중개사가 보여준 높은 가격 한 건만 기준으로 삼으면 보증금 회수 가능성을 지나치게 좋게 볼 수 있습니다.

등기부에는 없는 선순위도 묻습니다

계약 직전에 등기사항증명서를 새로 발급받아 갑구와 을구를 봅니다. 갑구에서는 소유자, 압류·가압류, 가처분, 신탁등기를 확인하고, 을구에서는 근저당권과 전세권 등 담보 관계를 봅니다. 근저당의 채권최고액은 현재 대출 잔액과 같지 않을 수 있습니다. 잔액을 말로만 듣고 안전하다고 판단하면 안 됩니다. 말소를 약속받았다면 어떤 대출을 언제 갚고, 잔금 지급과 말소를 어떻게 맞출지 계약서에 적어야 합니다.

다가구주택은 더 까다롭습니다. 다른 세입자의 보증금이 등기부에 전부 보이지 않기 때문입니다. 예를 들어 집값을 7억 원으로 보더라도 선순위 대출이 2억 원, 먼저 들어온 세입자들의 보증금이 3억 원이라면 내 보증금 2억 원이 안전하다고 단정할 수 없습니다. 선순위 임차인의 보증금과 전입·확정일자 현황을 확인할 자료를 요구하고, 임대인의 국세·지방세 납세증명도 확인합니다. 주택도시보증공사도 다가구 계약 전 선순위 임차보증금 확인을 별도로 안내합니다. 자료 제공을 계속 미룬다면 그 역시 계약 판단에 넣어야 합니다.

건축물대장도 함께 봅니다. 계약서의 동·호수와 실제 문패, 등기 및 건축물대장의 표시가 맞는지 확인하고 위반건축물 표기가 있는지도 살핍니다. 특히 신탁등기가 있다면 평소 집주인처럼 보이는 사람과 바로 계약하지 않습니다. 신탁원부를 통해 임대 권한과 필요한 동의부터 확인해야 합니다.

계약서에는 약속의 날짜까지 적습니다

계약 상대방의 신분증과 등기부상 소유자를 대조합니다. 대리인이 나오면 위임장, 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 보증금 수령 권한을 확인하고 소유자에게 계약 내용을 직접 확인합니다. 공동 소유라면 소유자 전원이 계약에 참여하는 방식이 분쟁을 줄입니다. 계약금과 잔금은 계약서에 적힌 임대인 명의 계좌로 보내고 이체 내역을 남깁니다.

특약은 “대출 정리 예정”처럼 쓰면 나중에 해석이 갈립니다. 어느 근저당을 잔금 지급과 동시에 말소할지, 말소되지 않으면 계약을 어떻게 처리하고 지급한 돈을 언제 반환할지 구체적으로 적습니다. 계약일부터 입주와 전입신고를 마쳐 대항력이 생기기 전까지 새로운 담보권을 설정하거나 소유권을 이전하지 않는다는 내용도 협의해 넣습니다. 전세보증금반환보증 가입을 전제로 계약한다면, 임차인에게 책임 없는 사유로 가입이 거절됐을 때의 처리도 명시합니다. 다만 특약이 있다는 이유만으로 위험한 권리관계가 안전해지는 건 아닙니다.

잔금 날 한 번 더 보는 이유가 있습니다

잔금 보내기 직전에 등기사항증명서를 다시 발급받습니다. 계약일 이후 소유자가 바뀌었거나 새 근저당이 잡혔다면 송금을 멈추고 약속한 조건이 이행되는지 확인해야 합니다. 기존 대출 말소가 잔금으로 이뤄지는 거래라면 말소 서류와 지급 순서를 현장에서 확인합니다. “나중에 처리한다”는 말만 듣고 전액을 먼저 보내는 건 피합니다.

집을 인도받으면 주소와 동·호수를 정확히 적어 전입신고하고 확정일자를 받습니다. 주택임대차보호법상 주택 인도와 주민등록을 마친 임차인의 대항력은 그다음 날부터 생깁니다. 확정일자만 받았다고 대항력이 생기는 것은 아닙니다. 계약 후에는 임대차 신고 대상인지 확인하고, 보증 가입을 계획했다면 주택도시보증공사 등의 조건과 신청 기한을 따로 확인합니다. 가입 가능하다는 중개사의 말과 실제 보증 발급은 다를 수 있습니다.

경매 현장에서 보증금을 떼인 사연을 들으면, 큰 실수 하나보다 작은 확인을 몇 번 건너뛴 경우가 많았습니다. 저는 집이 마음에 들수록 서류를 한 번 더 봅니다. 살 집을 고르는 일이지만, 보증금을 돌려받을 수 있는지도 같은 무게로 봐야 하니까요.