남양주 화도읍 임야 경매, 2회 유찰 14억

한줄 요약

2회 유찰 후 11월 11일에 14억에 입찰 예정, 분묘 문제와 맹지로 인한 리스크 존재

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 화도읍 답내리 산56-1

경기도 남양주시 화도읍 답내리에 위치한 이 임야는 총 면적이 33,058㎡(약 10,000평)에 달하는 대규모 부동산입니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 자연 경관이 뛰어난 편입니다. 그러나 접근성이 좋지 않다는 점은 단점입니다. 특히 목록 2토지는 맹지로, 다른 토지와의 연결이 어려워 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 약 40억 8,898만원으로 시작했지만, 현재 최저입찰가는 14억 252만원으로 감정가의 34%, 즉 66% 할인된 금액입니다. 인근 지역의 임야 시세를 감안하면 상당히 저렴한 편이지만, 이 저렴한 가격에는 분묘 및 맹지 문제와 같은 리스크가 반영된 것으로 보입니다. 예상 낙찰가는 14억 7,264만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 2월 13일 설정된 근저당권입니다. 이 물건은 일괄매각 조건으로, 목록 1토지 상에 위치한 분묘 3기와 납골당의 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 명도 과정에서 큰 장애물이 될 수 있습니다. 또한 목록 2토지는 맹지로, 이용할 수 있는 접근로가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자자에게는 다소 부담스러운 요소가 많습니다. 분묘 문제와 맹지 특성으로 인해 개발 가능성이 제한적일 수 있으며, 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 가능성도 큽니다. 그러나 장기적으로 본다면, 남양주 지역의 개발 계획이나 도로 확장 등 호재가 있을 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 하지만 현재로서는 리스크가 크다고 판단됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 예상 경쟁률이 낮을 수밖에 없습니다. 권장 입찰가는 14억 5천만원 정도를 고려해볼 만합니다. 물론 취등록세 약 6,774만원을 포함한 총 투자금 15억 이상을 예상해야 합니다. 하지만 명도 문제와 맹지로 인한 개발 제한을 감안했을 때, 개인적으로는 신중한 접근이 필요하다고 봅니다.