남양주 창현로 아파트 경매, 1회 유찰 1.7억

한줄 요약

2026년 11월 12일 입찰, 남양주 화도읍 아파트가 1회 유찰 후 1억 7,080만원에 재도전 중입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 남양주시 화도읍 창현로 60, 102동 5층 507호 (신명아파트)

남양주시 화도읍에 위치한 신명아파트 102동 5층 507호입니다. 면적은 60.0㎡(약 18.1평)로, 실수요자나 투자자 모두에게 적합한 크기입니다. 주변은 주거지로 형성되어 있으며, 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 쾌적합니다. 교통편으로는 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 4,400만원인데, 현재 최저입찰가는 1억 7,080만원입니다. 1회 유찰 후 가격이 30% 할인된 상태입니다. 인근 실거래가는 약 2억 초반대로, 지금 가격은 인근 시세 대비 20% 이상 저렴합니다. 예상 낙찰가를 1억 7,934만원 정도로 보면, 여전히 메리트가 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 3월 2일 설정된 근저당권입니다. 특이사항이 없어 말소될 가능성이 높습니다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 추가적인 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 위험은 현재로서는 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 가격 메리트는 분명합니다. 남양주 지역의 개발 호재도 긍정적입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4% 이상 기대할 수 있어 보입니다. 다만, 임차인과의 명도 과정에서의 시간과 비용이 변수입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 제법 높을 것으로 예상됩니다. 내 경험상, 감정가 70% 수준인 1억 7,934만원 정도를 권장 입찰가로 생각합니다. 취등록세는 약 824만원 정도 예상되어 총 투자금은 약 1억 8천만원 중반대가 될 것입니다. 신중히 준비하되, 너무 긴장할 필요는 없습니다. 지금이 기회일 수도 있습니다.