하남 망월동 상가 경매, 5회 유찰 1.3억

한줄 요약

5회 유찰 후 9월 21일 재입찰, 최저입찰가가 감정가의 16%로 큰 폭의 할인.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 하남시 미사강변중앙로 190, 1층117호 (망월동,하남미사롯데캐슬스타)

하남시 미사강변중앙로에 위치한 이 상가는 망월동 하남미사롯데캐슬스타 내에 자리 잡고 있습니다. 해당 상가는 1층에 위치하고 있어 가시성이 좋고 접근성이 뛰어날 것으로 보입니다. 하지만 면적 정보가 명확하지 않아 추가 조사가 필요합니다. 주변은 대형 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 교통 역시 좋습니다. 지하철 5호선 미사역과 가까워 접근성이 뛰어납니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 2,900만원이지만 현재 최저입찰가는 1억 3,933만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 이렇게 낮은 가격은 매력을 느끼기에 충분하지만, 유찰이 반복되었다는 점은 분명히 신중히 살펴봐야 합니다. 인근 상가 실거래가와 비교했을 때 84%나 저렴한데, 이는 분명 큰 매력 포인트입니다. 예상 낙찰가는 1억 4,629만원으로 보이며, 취등록세 약 672만원 포함 시 총 투자금은 1억 5천만원 내외로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 14일 설정된 근저당권입니다. 이 권리는 낙찰로 소멸될 것으로 보이며, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 인접호수와 경계가 없어 일체로 이용 중이라는 점은 유의해야 합니다. 이는 추후 임대나 매각 시 협의가 필요할 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 상가는 큰 할인율 덕분에 눈길을 끌지만, 5회 유찰된 사실은 뭔가 걸립니다. 주변 상권이 활성화되어 있어 임대 수익을 기대할 수 있지만, 인접호수와의 경계가 없어 운영에 있어 협의가 필요할 것입니다. 예상 수익률은 연 6% 내외로 보입니다. 하지만 명도 과정에서의 어려움이나 추가 비용 발생 가능성은 무시할 수 없습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 5번의 유찰을 겪은 만큼 입찰자들이 신중하게 접근할 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 4,629만원 전후로 잡아보는 것이 좋겠습니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움과 운영 상의 문제를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 투자 결정을 내리기 전에 반드시 현장을 방문하고, 인접호수와의 경계 문제를 해결할 수 있는지 살펴보는 것이 필수적입니다.