광주 신현동 다세대 경매, 9회 유찰 1천만

한줄 요약

9회 유찰된 광주 신현동 다세대주택, 9월 28일 입찰로 최저가 1,021만원에 도전.

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경매물건 주소 경기도 광주시 상태길81번길 38-8, 107동 1층102호 (신현동,엔떼빌)

경기도 광주시 신현동 상태길에 위치한 엔떼빌 다세대주택입니다. 위치상으로는 조용한 주택가에 자리 잡고 있으며, 주변에 큰 상권이나 교통의 요충지는 없지만, 자가용을 이용한 이동에는 큰 불편은 없을 것으로 보입니다. 면적 정보는 제공되지 않았으나, 다세대주택 특성상 소형 평형일 가능성이 큽니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 5,300만원이었으나, 무려 9회 유찰되며 이제 최저입찰가는 1,021만원으로 떨어졌습니다. 인근 지역의 시세와 비교하면 거의 96% 할인된 상태입니다. 솔직히 말하면, 이 정도의 가격이라면 입찰자들이 관심을 가질 만합니다. 하지만, 9회 유찰은 그 자체로 뭔가 문제가 있다는 신호일 수도 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 9월 22일의 압류입니다. 이는 입찰자가 낙찰받는 경우, 그 이후의 권리는 모두 소멸된다는 것을 의미합니다. 하지만, 임차인 현황에 대한 정보가 부족합니다. 등기부등본과 현황조사서를 통해 대항력 있는 임차인이 있는지 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 크지 않아 보입니다만, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건은 투자 관점에서 리스크가 큽니다. 9회 유찰된 이유가 명확하지 않다는 점에서 특별한 호재는 없는 것으로 보입니다. 하지만, 최저입찰가가 1천만원 수준이라는 점에서, 만약 임차인의 문제나 기타 법적 문제가 없다면 아주 저렴한 투자 기회가 될 수도 있습니다. 예상 수익률은 임차인 문제와 향후 매각 가능성을 고려해야 하겠지만, 매매차익보다는 월세 수익을 기대할 수 있을 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도 가격이라면 입찰 경쟁률이 갑자기 높아질 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 여유를 둔 1,072만원 정도로 생각됩니다. 취등록세는 약 49만원으로 예상되며, 총 투자금은 1,121만원 정도로 보입니다. 그러나 임차인 관련 문제나 명도 난이도가 높을 수 있음을 염두에 두고 신중하게 접근해야 합니다. 현장 방문과 추가적인 권리분석은 필수입니다.