부동산취득세 빼고 입찰가 써봤더니 남는 게 달랐다
입찰장에서 옆 사람과 낙찰가를 계산하던 날이 있었습니다. 감정가보다 8천만 원 낮게 받으면 괜찮겠다는 얘기가 나왔죠. 그런데 종이에 적힌 비용은 낙찰대금과 수리비뿐이었습니다. 부동산취득세를 넣어 다시 계산하니 쓸 수 있는 입찰가가 내려갔습니다. 경매에서는 낙찰 뒤에 계산을 고칠 수 없으니, 세금부터 적어 놓고 시작합니다.
낙찰가가 싸도 취득세는 따로 나간다
경매로 집을 받으면 일반 매매처럼 취득세를 냅니다. 낙찰받았다는 사실만으로 세율이 낮아지지는 않습니다. 주택을 유상으로 취득할 때 적용하는 기본 세율은 취득가액에 따라 1~3%입니다. 6억 원 이하라면 1%, 9억 원을 넘으면 3%이고, 6억 원 초과부터 9억 원 이하까지는 가격에 따라 계산한 세율을 씁니다. 여기에 지방교육세가 붙고, 면적과 중과 여부 등에 따라 농어촌특별세가 붙을 수도 있습니다.
가령 전용면적 84㎡ 아파트를 3억 8천만 원에 낙찰받았다고 해보죠. 다른 주택이 없고 일반 세율이 적용되며, 과세표준에 더할 비용이 없는 단순한 사례라면 취득세 1%는 380만 원입니다. 지방교육세까지 포함하면 418만 원입니다. 이 숫자는 입찰 전에 현금 계획표에 들어가야 합니다. 대출을 받을 예정이라도 은행이 세금까지 모두 빌려준다고 가정하면 잔금 때 자금이 모자랄 수 있습니다.
낙찰가를 과세표준의 출발점으로 잡되, 낙찰가만 적으면 끝난다고 단정하지는 않습니다. 취득을 위해 부담한 비용 중 과세표준에 들어갈 항목이 있는지 확인해야 합니다. 인수할 채무나 별도로 지급하기로 한 돈이 보인다면 납부 전에 관할 지자체 세무부서에 자료를 보여주고 확인하는 편이 안전합니다. 명도비와 수리비도 수익 계산에는 넣어야 하지만, 모든 지출이 같은 방식으로 취득세 과세표준에 들어가는 것은 아닙니다.
주택 수 하나가 계산을 크게 바꿨다
제가 입찰표를 보기 전에 먼저 묻는 게 있습니다. 낙찰자가 누구이고, 그 사람의 세대가 어떤 주택을 보유하고 있느냐는 겁니다. 다주택 취득세 중과가 걸리면 기본 세율로 만든 수익표는 쓸 수 없게 됩니다. 지방세법상 조정대상지역의 2주택 취득이나 비조정대상지역의 3주택 취득에는 8%, 그보다 주택 수가 많은 일정한 경우와 법인의 주택 취득에는 12% 세율이 적용될 수 있습니다. 일시적 2주택이나 중과 제외 주택처럼 따져 볼 예외도 있습니다.
앞의 3억 8천만 원 아파트에 8%가 적용되면 취득세만 3,040만 원입니다. 1%로 계산한 380만 원과 2,660만 원 차이죠. 지방교육세와 농어촌특별세까지 생각하면 실제 납부액의 차이는 더 검토해야 합니다. 낙찰가를 100만 원 낮게 쓰는 일보다 이 세율을 제대로 확인하는 일이 훨씬 큽니다.
주택 수는 등기부에 적힌 본인 명의 집만 세는 식으로 끝나지 않습니다. 세대 기준, 분양권·입주권·오피스텔 보유 여부, 취득하려는 집의 지역과 예외 규정을 함께 봐야 합니다. 특히 오래전에 사 둔 작은 물건 하나를 기억에서 빼고 계산하기 쉽습니다. 조정대상지역 지정도 시점에 따라 달라질 수 있으니 입찰일에 보던 자료를 잔금 때 그대로 믿지 않습니다. 일시적 2주택으로 신고할 생각이라면 종전 주택 처분 기한까지 자금 계획에 적어 둡니다.
집처럼 보여도 세율은 건축물 기록을 본다
현장에서 방과 싱크대가 보이면 습관적으로 ‘주택’이라고 부르게 됩니다. 그런데 취득세를 계산할 때는 실제 사용 모습만으로 판단하면 위험합니다. 지방세법의 주택 세율 대상인지 건축물대장과 등기 기록을 먼저 봐야 합니다. 업무시설인 오피스텔이나 상가를 주택 1~3% 세율로 계산해 입찰가를 쓰면 예상 세금이 어긋날 수 있습니다. 일반적인 주택 외 부동산의 유상 취득에는 4% 세율을 검토하게 됩니다.
이 차이는 입찰가에서 바로 드러납니다. 낙찰가 2억 원인 물건에 1%를 적용하면 취득세 200만 원이지만, 4%라면 800만 원입니다. 600만 원 차이를 모르고 입찰하면 명도비나 수리비로 남겨 둔 돈이 세금으로 빠져나갑니다. 저는 현장 사진을 본 뒤 건축물대장, 등기사항증명서, 매각물건명세서를 나란히 놓습니다. 무허가 증축이나 용도 차이가 보이면 세율뿐 아니라 대출과 매도 가능성도 다시 계산합니다.
잔금 치른 날부터 신고 시계가 돈다
초보 때 가장 긴장되는 순간은 낙찰 발표보다 잔금일입니다. 경매에서는 매각대금을 모두 낸 때 소유권을 취득합니다. 취득세는 원칙적으로 취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 등기가 끝난 날부터 60일이라고 생각하면 날짜를 잘못 셀 수 있습니다. 잔금 납부일, 취득세 신고일, 등기 서류 접수일을 일정표에 각각 적어 두는 이유입니다.
입찰 전에는 예상 매도가격에서 낙찰대금만 빼지 않습니다. 취득세와 부가세목, 등기 비용, 인수할 권리나 채무, 명도비, 수리비, 대출이자, 중개보수와 매도 때의 세금까지 한 줄씩 넣습니다. 시세 4억 2천만 원인 집을 3억 8천만 원에 받았다고 해서 4천만 원이 수익인 건 아닙니다. 그 4천만 원 안에서 비용이 빠지고, 매도 시점과 가격도 아직 정해지지 않았으니까요.
경매 물건은 싸게 사는 순간보다 잔금을 무사히 치르고 예상치 못한 비용을 견디는 과정에서 실력이 드러납니다. 취득세 몇백만 원을 먼저 적어 넣으면 입찰가가 답답해 보일 수 있습니다. 저는 그 답답한 숫자가 오히려 다음 입찰장에 다시 설 수 있게 해준다고 생각합니다.
