천안 부대동 빌라 경매, 3회 유찰 1.9억

한줄 요약

11월 16일 입찰, 3회 유찰된 천안 부대동 빌라로 가격은 1.9억에 시작하지만, 유치권과 사용승인 문제 주의 필요.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5693

경매물건 주소 충청남도 천안시 서북구 부대동 55

천안시 서북구 부대동에 위치한 이 빌라는 대지 면적만 651.0㎡로 넓은 편입니다. 주변은 주거지로 조용하며, 교통은 차로 이동할 경우 큰 불편함은 없으나 대중교통은 다소 제한적입니다. 이 지역은 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 거주 목적으로는 적합하나, 개발 가능성은 아직 미지수입니다.

가격이 말해주는 것

감정가 5억 6,668만 원에서 최저입찰가 1억 9,437만 원까지 내려갔습니다. 인근 빌라 시세가 3억 원대인 점을 고려하면 34% 수준으로 매우 저렴한 편입니다. 하지만 3회 유찰된 이유를 반드시 확인해야 합니다. 예상 낙찰가는 2억 409만 원 전후로 보이며, 이는 추가적인 권리 문제 해결 시 충분한 매력을 가질 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

제일 주의해야 할 부분은 말소기준권리입니다. 2021년 4월 5일 설정된 근저당권이 말소기준권리이며, 유치권 신고가 접수된 상태입니다. 유치권 배제신청이 들어갔다는 점에서 다툼의 여지가 있고, 해결되지 않으면 복잡한 상황이 될 수 있습니다. 또한, 사용승인이 나지 않은 상태라는 점도 리스크로 작용할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 현재 상태로는 리스크가 큽니다. 사용승인 문제와 유치권 문제는 해결이 필요하며, 이로 인해 명도 과정에서 난항을 겪을 수 있습니다. 하지만, 매력이 없는 것은 아닙니다. 가격이 워낙 낮아 리스크를 감수할 수 있다면 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 취등록세는 약 938만 원 정도로 예상됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이런 물건은 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 문제 해결이 관건이기 때문입니다. 입찰가는 리스크를 감안해 최저가에 근접한 수준인 1억 9천만 원대로 설정하겠습니다. 유치권과 사용승인 문제를 해결할 확신이 없다면 신중히 접근해야 합니다.