남원 주천면 임야 경매, 39만원

한줄 요약

11월 16일 입찰, 4회 유찰된 지분매각 물건으로, 공유자 우선매수권이 걸림돌입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 전북특별자치도 남원시 주천면 배덕리 산38-8

이 물건은 전북특별자치도 남원시 주천면 배덕리의 임야로, 면적은 2769.0㎡(약 837.6평)입니다. 지적도상으로는 맹지 상태지만 서측에 소폭의 비포장 임도가 있어 진출입이 가능하다고 합니다. 주변은 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 교통접근성은 다소 떨어집니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 166만원이었지만, 4번의 유찰로 최저입찰가가 39만원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 76% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 임야 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편이지만, 지분매각이라는 점이 가격 하락의 주요 원인으로 보입니다. 예상 낙찰가는 41만원 선으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 27일 가압류입니다. 지분매각이므로 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있으며, 이는 입찰 전략에 중요한 영향을 미칩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 추가 확인이 필요합니다. 유치권 및 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자보다는 장기적인 보유를 고려해야 할 것 같습니다. 가격은 매력적이나, 지분매각으로 인한 공유자와의 협의가 필요하고, 맹지인 점이 큰 단점입니다. 예상 수익률보다는 토지 가치 상승 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면, 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 공유자 우선매수권이 있어 입찰 전략을 세우기가 쉽지 않지만, 입찰가는 최저입찰가에 약간의 프리미엄을 더한 41만원 정도로 설정할 것 같습니다. 취등록세는 약 1만원으로 예상됩니다. 입찰에 앞서 공유자와의 협의 가능성 여부도 고려해야 합니다.