사매면 오신리 부동산 경매, 3회 유찰 893만

한줄 요약

3회 유찰 후 11월 16일 재입찰, 893만원의 최저가로 매력적이지만 소유권 행사에 제한이 있습니다.

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경매물건 주소 전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 33-1

전북특별자치도 남원시 사매면 오신리 33-1에 위치한 이 부동산은 면적이 609.0㎡(약 184.2평)로 꽤 넓습니다. 주변은 전형적인 농촌 마을로, 인프라가 부족할 수 있지만 자연환경은 매력적입니다. 교통은 다소 불편할 수 있으며, 차량이 필수입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2,605만원이었으나, 3회 유찰로 인하여 최저입찰가는 893만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 매우 저렴한 가격입니다. 인근 농지의 시세와 비교해도 상당히 매력적입니다만, 소재지의 특성상 수요가 많지 않을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2025년 9월 12일 경매개시결정이지만, 제시외 건물로 인한 소유권 행사에 제한이 있습니다. 특히, 목록 1과 2에 걸쳐 제시외 건물들이 포함되어 있어, 실질적인 소유와 사용에 어려움이 있을 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮지만, 제시외 건물의 소재 불명 상태는 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 저렴한 가격은 매력적이지만, 소유권 행사 제한은 큰 리스크입니다. 만약 농업용 또는 주말농장 용도로 사용한다면 괜찮겠지만, 다른 용도로의 개발은 어렵습니다. 인근 개발 호재나 인프라 개선 계획이 없다면, 수익률을 기대하기는 어렵습니다.

내가 입찰한다면

입찰에 참여한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 최저가에 가까운 900만원 선이 적절하겠지만, 소유권 행사 제한이 걸림돌입니다. 취등록세는 약 43만원이 들 것으로 예상되며, 최종 결정 전에 제시외 건물 문제를 명확히 해야 합니다.