중구 오장동 부동산 경매, 17회 유찰 520만

한줄 요약

17번 유찰된 이 물건, 솔직히 말하면 뭔가 문제가 있거나 투자자들이 아직 관망 중이라는 신호입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/2084

경매물건 주소 보기 서울특별시 중구 동호로33길 15, 6층604호 (오장동,오렌지카운티을지로)

서울 중구 오장동에 위치한 오렌지카운티을지로의 6층 604호입니다. 특이하게도 면적 정보가 누락되어 있어, 이 부분은 직접 확인이 필요하겠네요. 주변은 중구라는 중심지의 장점을 살려 다양한 상업시설과 교통의 요지로서의 매력이 있습니다. 하지만, 면적이 명확하지 않다는 점은 큰 걸림돌일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,100만 원이었으나, 현재 최저입찰가는 520만 원으로 감정가의 2% 수준까지 떨어졌습니다. 17회 유찰된 상황에서 가격이 이처럼 대폭 내려갔다는 건, 분명히 시장에서 이 물건에 대한 관심이 부족하다는 얘기죠. 예상 낙찰가는 546만 원 전후로 보이지만, 이 가격이 매력적이지 않다면 왜인지 더 알아봐야 하지 않을까요?

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 10월 18일로 설정된 가압류입니다. 확정일자를 가진 임차인의 보증금이 배당기일에 전액 배당되지 않으면 매수인이 이를 인수해야 하는 조건이 붙어있습니다. 임차인의 권리관계가 복잡할 수 있기에, 등기부 및 현황조사서를 철저히 확인하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 명확하지 않지만, 면적이 불분명한 상황에서 더욱 유의해야 할 부분입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 이 물건의 가장 큰 리스크는 17회 유찰이라는 사실 그 자체입니다. 이는 시장에서의 관심 부족을 의미하며, 투자자들이 우려할 만한 다른 문제가 있을 가능성이 큽니다. 하지만 반대로, 이만큼 가격이 저렴하게 떨어진 상황이라면, 철저한 권리분석과 명도의 용이성을 고려하여 도전해볼 만한 가치도 있을 수 있습니다. 예상 수익률은 여전히 불투명하지만, 최악의 경우를 대비한 충분한 대비책을 마련해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 이런 경우라면 입찰가는 최저가와 크게 다르지 않은 550만 원 선에서 시작해보는 것도 나쁘지 않습니다. 취등록세는 약 25만 원 정도 예상되며, 총 투자금액은 600만 원 이하로 생각할 수 있겠습니다. 하지만, 무엇보다도 임차인의 권리와 명도 문제를 확실히 해결할 수 있는지를 우선적으로 검토해야 하겠습니다.