금산 수통리 부동산 경매, 5회 유찰 1억

한줄 요약

5회 유찰로 최저가가 감정가의 16%까지 떨어진 기회이지만, 농지 취득 자격과 산지 전용 허가가 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 충청남도 금산군 부리면 수통리 산39-14

충청남도 금산군 부리면 수통리에 위치한 이 부동산은 총 면적 13,038㎡(약 3,944평)의 넓은 토지로, 제시외 수목이 포함되어 있습니다. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 농업 및 조경 사업에 적합할 수 있습니다. 다만, 교통 접근성은 다소 떨어질 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 1,516만원이지만, 5회 유찰되면서 최저 입찰가는 1억 339만원으로 감정가의 16% 수준까지 하락했습니다. 인근 시세와 비교했을 때 매력적인 가격대지만, 농지 취득 자격이 필요하다는 점에서 진입 장벽이 있을 수 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 855만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 7월 5일 설정된 근저당권입니다. 기본적인 권리 소멸 조건은 갖추고 있으나, 농지취득자격증명과 산지전용허가가 필요합니다. 특히, 인근 경계에 용도 미상의 적치물이 존재하여 철거 가능성을 감안해야 합니다. 임차인 관련해서는 등기부 및 현황조사서를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 상태라는 게 가장 큰 리스크이면서도 기회입니다. 농지 취득 자격 문제와 산지 전용 허가가 걸림돌이 될 수 있지만, 이를 해결할 수 있다면 상당한 할인율로 매입이 가능하다는 점은 매력적입니다. 다만, 조경수 등 제시외 수목의 가치를 판단하는 것도 중요한 포인트입니다. 예상 월세 수익률은 낮지만, 장기적으로 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 농지 취득 자격이 필요한 점에서 일반 투자자들의 진입이 어렵기 때문입니다. 권장 입찰가는 1억 500만원 내외로 설정하고, 취등록세 약 499만원을 포함한 총 투자금은 1억 1,499만원 정도로 예상됩니다. 명도 문제는 크지 않겠으나, 행정 절차를 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다.