대전 가수원동 상가 경매, 3회 유찰 1.5억

한줄 요약

감정가 대비 66% 할인, 3회 유찰로 가격 매력 있지만, 유찰 이유 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도안동로11번길 45, 5층507호 (가수원동,케이디유-프라자)

대전광역시 서구 가수원동에 위치한 케이디유-프라자 5층 507호 상가입니다. 도안동로11번길에 위치해 접근성이 좋고, 주변에 다양한 상업시설이 위치해 있어 입지 조건은 나쁘지 않습니다. 그러나 건물 내부에 대한 정보가 부족하고, 면적도 명시되지 않아 실질적인 가치를 판단하기에 다소 어려움이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 6,000만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 5,778만원으로 66% 할인된 상태입니다. 인근 상가 시세를 고려했을 때, 큰 폭의 할인율은 분명 매력적입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 6,566만원으로, 감정가의 36% 수준입니다. 그러나 3회 연속 유찰된 이유를 살펴보는 것이 중요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 26일 설정된 근저당권입니다. 이후 설정된 권리들은 경매로 소멸될 가능성이 높으나, 임차인 현황에 대한 확인이 필요합니다. 등기부 및 현황조사서를 통해 임차인의 전입일자와 확정일자를 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있는지 여부는 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 같은 특이사항은 현재 보고되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰은 기회이면서도 리스크입니다. 도안동 일대는 개발 호재가 있는 지역으로, 향후 상권 발달 가능성이 있습니다. 하지만 유찰된 이유가 건물 상태나 임차인 문제라면 손해를 볼 수 있습니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 감정가 대비 매입가를 낮춘 만큼 높아질 수 있지만, 이에 대한 정확한 수익률 분석이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮을 수 있으나, 내부 사정을 잘 알아야 합니다. 권장 입찰가는 1억 6천만원 정도로 설정하고, 취등록세 약 762만원을 포함해 총 투자금을 고려해야 합니다. 명도가 어려울 경우 인도명령 신청도 염두에 두세요. 예상 경쟁률은 낮을 수 있지만, 철저한 현장 조사와 경매 당일 입찰자 분위기를 살피는 것이 중요합니다.