부산 좌천동 부동산 경매, 3회 유찰 9천만

한줄 요약

이 물건은 3회 유찰되어 최저입찰가가 9천만 원까지 내려왔지만, 감정가 대비 큰 폭의 할인은 아직 아닙니다.

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경매물건 주소 보기 부산광역시 동구 좌천동 727-2

부산광역시 동구 좌천동에 위치한 이 부동산은 141.5㎡(42.8평) 규모입니다. 주변은 주거지역으로, 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주하기에 나쁘지 않은 환경입니다. 교통편도 크게 불편하지 않아 실거주로도 괜찮은 선택이 될 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

이 물건의 감정가는 1억 8,464만 원으로 설정됐습니다. 현재 최저입찰가는 3회 유찰 끝에 9천만 원까지 내려왔죠. 인근 시세를 비교해보면, 여전히 감정가의 100% 수준으로 시작해야 하는 것은 부담스러운 부분입니다. 예상 낙찰가는 1억 1천만 원에서 1억 2천만 원 사이로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

가장 먼저 확인해야 할 것은 말소기준권리인 2019년 9월 24일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각으로 제시외 건물이 포함되어 있다는 점도 주의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있다면 배당 순위에도 영향을 줄 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 확실히 짚고 가는 게 좋습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰 후에도 감정가와 큰 차이가 없는 가격은 다소 부담스럽습니다. 투자 시 예상 수익률은 월세 전환을 고려할 때 연 4% 정도로 예상되지만, 지역 호재는 특별히 보이지 않는다는 점도 고려해야 합니다. 악재라면 감정가 대비 낮은 할인율과 유찰 원인 등을 꼽을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 입찰한다면 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 1천만 원 정도로 설정해 볼 수 있을 것 같습니다. 취등록세는 약 891만 원이 예상되며, 명도 과정에서도 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 하지만, 반드시 임차인 현황과 권리 분석을 철저히 한 후 결정해야겠습니다.