유성 반석동 아파트 경매, 2.6억

한줄 요약

1회 유찰로 가격이 저렴해진 유성 반석동 아파트, 하지만 임차인 현황이 관건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3752

경매물건 주소 보기 대전광역시 유성구 반석서로 109, 706동 3층302호 (반석동,반석마을7단지)

대전광역시 유성구 반석서로에 위치한 반석마을7단지 아파트입니다. 정확한 면적 정보는 제공되지 않았지만, 주변 환경을 보면 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다는 걸 알 수 있습니다. 유성IC와 가까워 차량 이동이 편리하고, 교육 시설과도 인접해 있습니다.

가격이 말해주는 것

이번 경매 물건은 감정가 3억 7,400만원에서 1회 유찰되어 최저입찰가가 2억 6,180만원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 약 30% 할인된 가격이죠. 인근 실거래가와 비교하면, 내 경험상 이 정도 가격은 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가를 2억 7,489만원 정도로 본다면, 감정가 대비 73% 수준이니 꽤 괜찮은 딜이에요.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 10월 29일 설정된 근저당권입니다. 가장 큰 문제는 임차인 현황인데, 등기부 및 현황 조사서 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 추가 비용 발생 가능성이 있으니, 이 부분은 확실히 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권은 특이사항으로 등재되지 않았습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 호재와 악재가 공존하는 케이스입니다. 주변의 꾸준한 개발 호재로 중장기적인 가치 상승을 기대할 수 있지만, 임차인 문제가 어떻게 풀리느냐에 따라 수익률이 크게 달라질 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5%대 정도로 봅니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 유찰로 인해 높아질 가능성이 큽니다. 내 경험상 이 정도 물건은 경쟁자가 적어도 서너 명은 붙을 겁니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가에서 약간 더 높게 2억 8천만원까지도 생각해 볼 수 있겠네요. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 2억 8천264만원으로 예상되니, 자금 계획도 철저히 세워야 합니다.