나주 용산동 토지 경매, 6회 유찰 1.8천

한줄 요약

6회 유찰된 토지, 매력보다는 리스크가 커 보입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 나주시 용산동 298-1

전라남도 나주시 용산동에 위치한 토지로, 면적은 956㎡(약 289평)입니다. 솔직히 말하면, 나주 지역은 최근 개발이 더딘 편이라 주변 환경이 크게 매력적이지는 않습니다. 교통 역시 대중교통보다는 자가용이 필수인 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 7,816만원이었으나, 6회 유찰되며 최저입찰가는 1,792만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 22% 수준이니 무려 78% 할인된 가격입니다. 하지만 인근 시세와 비교했을 때, 이렇게 유찰된 이유가 분명 있습니다. 예상 낙찰가는 1,882만원 전후로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 20일 가압류입니다. 또 한 가지 걸리는 건, 제시외 수목이 포함되어 있으며, 토지 북측 일부에 다른 인접지번의 건물이 점유하고 있어 지적경계측량이 필요할 수 있다는 점입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하니, 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다. 특별매각조건으로 공유자우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 리스크가 상당히 큽니다. 특히 인접 건물의 점유 문제는 법정지상권 이슈로 번질 수 있어 신중히 접근해야 합니다. 예상 수익률도 현재로서는 매력적이지 않습니다. 나주 지역에 특별한 개발 호재가 있는 것도 아니어서, 당장의 투자 가치보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 듯합니다.

내가 입찰한다면

만약 내가 입찰한다면, 예상 경쟁률이 낮을 것으로 보고, 1,800만원 초반대를 권장 입찰가로 잡겠습니다. 취등록세는 약 86만원 정도로 예상됩니다. 하지만 명확한 지적 경계와 법적 권리 문제를 확실히 해결할 수 있다는 확신이 없다면, 이 물건에 입찰하지 않을 것입니다. 경험상, 이런 문제들은 예상보다 더 복잡하게 얽힐 수 있으니까요.