영광 도동리 부동산 경매, 3회 유찰 6천만

한줄 요약

3회 유찰로 가격이 크게 떨어졌지만, 지적재조사 및 실측면적 차이로 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 영광군 영광읍 도동리 155-2

전라남도 영광군 영광읍 도동리 155-2에 위치한 이 부동산은 410.0㎡의 토지로, 최근 지적재조사로 면적이 447.1㎡로 변경되었습니다. 주변은 주로 농경지와 주택 밀집지역으로, 교통은 다소 불편할 수도 있습니다. 특히 제시외 건물이 포함되어 있어 이를 감안한 가치 평가가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,234만원이었으나 3회 유찰로 최저입찰가는 6,377만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 44% 수준으로, 인근 비슷한 면적의 토지가 9천만원대에 거래되는 것을 고려할 때 상당히 매력적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 6,695만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

2005년 설정된 근저당권이 말소기준권리로 확인되며, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보이지만, 제시외 건물 존재가 변수로 작용할 수 있습니다. 따라서 명도 시 약간의 어려움이 예상될 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 지적재조사로 인한 면적 변경과 실측면적 차이가 걸리는 부분입니다. 하지만 매력적인 가격 덕분에 투자 수익률은 긍정적으로 예상됩니다. 월세 전환 시 연 7% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 주변 인프라가 부족한 점은 고려해야 할 부분입니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고민한다면 예상 경쟁률은 높지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 6,600만원 정도로 보고, 취등록세 약 308만원을 포함해 총 투자금은 6,908만원 정도로 예상됩니다. 명도 과정에서의 난이도와 제시외 건물의 가치 평가가 관건이 될 것입니다.